itest8的部落格

重慶商報 2013-4-1

商報記者 李華友

繼北京（樓盤）、上海（樓盤）、重慶（樓盤）「國五條」細則出臺後，昨日，天津（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等地「國五條」細則紛紛出臺。專家分析稱，「央地聯動」，調控樓市政策上升為「史上最嚴」，二季度房價或停止上漲步伐。

今天上午，市內不少房地產企業的例會將增加一項新內容，就是討論重慶版「國五條」。而房產仲介昨天就已作出應對。

動態

部分企業週末開會討論細則

「針對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，應嚴格按轉讓所得的20%計征，上午開會作了一些討論。」昨天，鋼運置業副總經理譚琥霖表示，由於徵收細則尚未出臺，目前還要等稅務部門出細則。

同樣在昨天上午就在開會討論「國五條」細則的還有大業興置業。大業興置業副總經理蔣毅稱，各門店接到的諮詢電話特別多，按照理解政策是長期性的，很多是既有政策，本就在執行中。對二手房個稅按轉讓所得20%計征，業內認為稅務部門或者會有細則公佈。

與房產仲介的焦急相對應的是，開發商則比較淡定。晉愉集團行銷總監唐承昨日透露，預計今天的會議上，將增加新政落地的討論環節，「細則很明顯的特點是支援剛需，與晉愉的住宅產品定位相符」。而隆鑫地產品牌總監徐思光表示，3月初公司已專門討論過，重慶的細則基本在預料之中。

市場

剛需積極下叉造就「金三月」

前天九龍坡區某樓盤首次開盤，據售樓部工作人員稱，700餘套中小戶型房源當天售罄。昨天，冉家壩某樓盤加推兩棟樓房源，僅餘數十套。

「在『國五條』出臺後，業內認為部分二手房潛在消費者將向新房市場轉移。」唐承表示，因擔心房價上行，部分剛性需求者下叉積極。渝能地產行銷總監蔣姝也稱：「剛需市場轉至新房後，未來重慶房地產市場的需求將繼續放量。渝能今年的目標是在重慶拿兩到三塊地，主要是為了保證未來的供應量。」

來自緯聯地產的報告顯示，截至3月24日，主城商品房成交備案累計19200套，成交面積173.59萬平方米。「最後一周的資料將在今天統計出來，預計超過6500套。」該機構分析師周飛稱，剛需的積極出手和開發商的積極推盤出貨，造就了「金三月」。

應對

仲介主推「免個稅」房源

3月份的二手房成交量較2月份猛增5~6成。不過，昨日，市內部分房產仲介透露，後期二手房市場必將受到影響，下一步將主推「免個稅」房源。

譚琥霖透露，3月份鋼運在主城的二手房成交量較2月份上升了50%左右，主要集中在3月中上旬，下旬開始萎縮。價格則有漲有跌，降的主要是有多套投資性房源及部分大戶型房源；漲的基本上是滿5年且為家庭唯一房源，「目前主推這種房源」。

「新政出臺前，中原地產每月成交量500~600套，3月份則成交900多套，傭金收入上浮了4成左右。」重慶中原地產南岸區域總監毛玉峰稱，受細則影響，改善性需求延緩入市，部分二手房或轉賣為租，接下來二手房市場將受到影響。中原除推免個稅和漲價不多的房源外，還將說服業主降價或與買方共同承擔增加的交易成本，促進成交。

開發商調整產品結構攻剛需

唐承表示，調控一直鼓勵剛需、重慶市場的剛性需求量非常大、剛需產品的資金回籠快。「金融機構對中小套型住房套數占總套數70%以上的商品房項目，優先支援開發貸，因此晉愉住宅產品開發將繼續以剛需房為主。同時，積極佈局商業地產，力爭三年內能成為住宅外的另一支柱板塊。」

徐思光亦稱，在調控中，全國的主流開發商都主打剛需產品，同時佈局旅遊、商業地產等多個業態，重慶細則落地後，會有更多的資金選擇性地流向這兩個領域。

此前應邀參加相關部門討論細則的本土開發商表示，參與通氣會的開發商和代理機構形成兩點共識，即調控是常態性的；今年重慶樓市跑量將是主流。

聲音

重慶細則「因地制宜」

昨日上午，在高九路某樓盤，在九龍坡某事業單位上班的馮先生告訴記者，他從去年國慶就開始看房，可苦於首付不足，遲遲未出手。「重慶細則要求，房價增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，房價過快上漲的顧慮沒了，今年底再出手吧。」

立業機構副總經理沈光明向商報記者表示，重慶是國內率先建立起「巿場+保障」雙軌制住房體系的城市，土地供應充足，保障房建設規模大。同時，重慶樓市交易量在全國處於高位，但價格穩定。以去年為例，主城全年累計商品房成交備案近24萬套，成交面積超2200萬平方米，但市國土房管局公佈的資料顯示，主城九區去年新建商品房成交建面均價為6389元/平方米，比2011年的6390元/平方米微跌1元。

晟城地產市場研究部經理李飛也表示：「重慶的細則是因地制宜制定的，保護重慶剛需市場，打擊房地產投機和囤積現象，使整個市場平穩健康發展。」

縱深

「國五條」地方細則全面落地

二季度樓市有望停下上漲腳步

據新華社電 3月最後兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公佈的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、資訊聯網，新一輪調控政策升級為「史上最嚴」，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

按照國務院規定，各直轄市、計畫單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公佈調控細則和價格調控目標。在廣東率先公佈細則後，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南（樓盤）、大連（樓盤）、合肥等城市都按時發佈了樓市調控地方版細則。一系列「央地聯動」的政策組合拳「出拳」迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房資訊聯網等方面全面升級調控。

首先是各地明確調控目標。中原地產市場研究部總監張大偉認為，全國對於房價的控制目標，提得更多的是穩中有降，調控肯定會有效果。

其次，限購、限貸進一步嚴格加強，再次顯示出政府調控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業表示，對單身人士限購的進一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助於進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現，以抑制部分人群的投機行為。

另外，相關稅收政策和資訊聯網手段，將全方位從預期上「催降」房價。程浩業表示，限購政策短期內不會取消，再加上稅收以及住房資訊系統聯網等政策，會讓二手房交易在短期內出現冰凍期，為市場降溫。

除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊仲介違法亂象等手段。

就在調控政策陸續出臺、市場預期轉向之際，大部分開發商逆勢上調今年的開發面積、銷售金額以及業績增長指標。

根據逆勢上調的目標，房企加大借債力度和開發增量。32家已公佈年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元，總的資產負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。

與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。對此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠杆進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態度很明顯，這將給樓市降溫。在這種情況下，四大行在3月下旬發佈的年報中都紛紛表示，將「積極配合落實房地產調控政策」。

股市

地產短期利空出盡 本周A股有望迎反彈

商報記者 李晶

上周滬指大跌近4%，主要跟解禁股環比大增、消息面偏空及IPO可能於近期重啟等因素有關。儘管目前A股存在階段性調整壓力，但隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，市場人士認為地產利空出盡將催生地產股反彈行情，本周A股市場有反彈希望。

申銀萬國投資顧問何武認為，地產板塊在政策壓力下已完成了調整期，隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，地產板塊將迎來超跌反彈，從而帶動指數向上。西南證券投資顧問冉緒表示，上週五證監會表態說，4月起開展IPO檢查抽查，回應IPO重啟暫無時間表，市場很可能對該消息做出積極反應。

從技術上看，上證指數面臨年線2218點、2200點整數關兩大支撐位置防守，2273點缺口還有機會被多方回補。何武認為，儘管大盤5日、10日、20日和30日均線拐頭向下，形成空頭排列，但MACD顯示大盤空方能量衰竭比較大，指標出現底背離現象。冉緒認為，自去年反彈行情開始以來，市場介入資金已成倍增加，加上股市流動性並不缺乏，指數可能出現時間跨度比較長的寬幅震盪期，等到二季度經濟資料徹底好轉後，再向上突破2400點壓力區。

銀行、券商以及房地產板塊持續調整後，市場將重新選擇亮點。冉緒認為，二季度是震盪市，概念性股票將有很充分的表現，特別是圍繞軍工、3D列印、環境保護、美麗中國、三沙概念、智慧電網、電子支付、生物育種等一系列題材，將在4月份初期行情中成為亮點。同時，圍繞一季度業績情況，炒作這一概念的趨勢將逐步升溫。

「國五條」地方細則（部分）

北京
房價　今年全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩定。自3月31日起，京籍單身人士限購一套房。
稅收　出售非唯一住房徵收20%個稅。

上海
房價　2013年新建商品住房價格基本穩定，嚴禁發放第三套及以上購房貸款。
稅收　對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。

重慶
房價　主城區新建商品住房價格增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。暫停發放第三套及以上住房貸款。
稅收　除了征房產稅，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，嚴格按轉讓所得20%計征。

廣州
房價　新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民人均可支配收入實際增幅，擴大土地供應。
稅收　對二手房交易稅如何操作並未明確，只是表示相關細則正由地稅和國土部門研究。

天津
房價　新建商品房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。
稅收　出售自有住房依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。

深圳
房價　新建商品住房價格漲幅低於人均可支配收入實際增長速度。
稅收　嚴格執行「國五條」關於出售自有住房個人所得稅的徵收規定。

南京
房價　新建商品房價格漲幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。
稅收　繼續嚴格執行差別化信貸、稅收政策和住房限購政策，抑制投資、投機性購房需求。

廈門
房價　新建商品住房價格指數同比漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。
稅收　嚴格執行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應。

合肥
房價　確保新建商品住房價格增幅不高於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，已備案的商品住房3個月內不得漲價。
稅收　未提及

大連
房價　新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。
稅收　未提及

武漢
房價　新建商品住房價格同比增幅低於人均可支配收入實際增幅。
稅收　未提及

貴陽
房價　當年新建商品住房價格增幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。
稅收　未提及

一般來說，外籍人士可獲七至八成之房屋貸款比率。貸款申請過程至少需要兩三個禮拜，並且必須提交收入證明。

不動產利得稅（RPGT）

轉售持有期有期間不足五年之不動產者，需被課取RPGT（Real Property Gains Tax）固定稅率之5%。

租金所得稅

住民：住民之源泉所得需被課取累進稅率之1%-26%。
非住民：非住民則需從淨租金所得中課取固定稅率之26%，且沒有減免。

不動產交易過程中之成本包括購買與轉售之成本（律師費、公證人費、登記費、稅項、仲介費等）。

若有關文件之印花稅並未在指定時間內繳付，買方需負擔加重印花稅作為懲罰：
I. 於指定繳稅時間結束後三個月內需負擔RM25或5%中較高者作為加重印花稅；
II. 於指定繳稅時間結束後三至六個月內需負擔RM50或10%中較高者作為加重印花稅；
III. 於指定繳稅時間結束後六個月仍未繳付者，需負擔RM100或20%中較高者作為加重印花稅。
納稅者可以對負責印花稅稅收之行政單位提出降低懲罰之上訴。

律師費

仲介費是由馬來西亞估價及不動產仲介委員會及所制定。佣金是由買方或賣方所支出，費用可獲最多30%優待，並且每宗案件至少為RM1,000。但不適用於在馬來西亞出售海外不動產。

其他費用

與其他周邊亞洲國家不同，馬來西亞政府一直致力於為想購買不動產的國民提升國內的不動產投資環境，同時也為外籍人士營造了簡易的不動產購買環境。對外國投資者來說，這是一件相當好的事。

外籍人士可購買任何類型且總價至少為RM250,000之不動產，並且被限只能購買兩個不動產，可為兩個公寓（condominium）（該外籍人士最大所有權為大樓之50%），或一個公寓及以下之一：
I. 超過兩層之連排房屋（terraced or linked house）
II. 土地或平房及半獨立房屋（semi-detached house）
如欲購買第三個不動產，則需向總理官邸之經濟規劃單位之外國投資委員會（the Foreign Investment Committee of the Economic Planning Unit at the Prime Minister’s Department）提出有效原因並等待予以同意。

購買過程

在馬來西亞購買不動產之第一步，需聘任一位不動產律師作為整個交易過程當中之協助角色。一旦確定好購買之不動產，開價同意協定簽署後，買方需付3%之定金。
十四天內，待買賣雙方同意協定簽署後，買方需付額外7%之定金。自簽署日起算，買方需於三個月內完成全部款項。
買賣雙方同意協定需送交印務局進行蓋章確認之程序，待評審部門對有關不動產作出審查後，需繳付印花稅予有關部門，其不動產之產權移轉將被土地登記機關記錄下來。

需注意的是，購買新成屋（new property in unfinished condominium project）時，買方有可能沒辦法完全避免開發者的新成屋不履行。馬來西亞房屋買方協會（the Malaysian House Buyers’ Association）所發行的刊物中曾經指出過住宅發展（監管與許可）法令2002與分層地契法令（the Strata Titles Act）的某些缺陷，並且造成當時的一些熱烈討論。購買新成屋者應該確定該開發者持有有效之開發者許可及行銷廣告許可。

僅當印花稅完全繳付時，有關文件才會按時蓋章送審。若為在新加坡所簽署之文件，則需於文件簽署當日起計14日內繳稅；若為在新加坡以外之地方所簽署之文件，則需於文件送達新加坡後之30日內繳稅。
逃漏上述文件申請之印花稅屬違法行為，一經IRAS查獲，將被處加徵稅項四倍之罰鍰。

個人及外籍人士之相關事項

一般來說，在新加坡因出售不動產而獲得收益者毋須被課稅，乃因有關收益純屬資本利得。
當某人被視為以交易不動產作為其職業，則因出售不動產而獲得之收益將被考慮課取所得稅。
以下四項為判斷準則：
I. 進行不動產買賣交易之頻率
II. 獲得及出售不動產之原因
III. 以財務手段長期持有不動產
IV. 持有期間

公司之相關稅項

不論本地或外國公司，皆須負擔一固定比率之稅項。
以下為每個YA之稅率及稅務減免方案：

房地產被課取產業稅的同時，該出租的房屋，其租金所得需要被課取所得稅。租金所得包括房屋本身、修繕、傢俱和其他設備。
租金所得的課稅時機是在應付租金予屋主之時，而非實際收據的日期。

若租客從2011年10月至12月承租出租人的房子，需在第二年（2012年）1月交付承租期間的租金。
出租人則需在2012年的YA申報2011年10月至12月的租金所得。

聯名持有之房地產
租金所得的課稅是由聯名持有的各持有者所分擔。共同分擔的責任同樣適用於租賃期間虧蝕之時。

出租經費
若於租賃期間僅只單純以得到租金所得為目的，租金所得的經費可獲減免。

印花稅（SD/Stamp Duty）

以下為須被課取印花稅的情形：
I. 租賃協議
為租賃前所準備與簽署之文件。印花稅是以實際租金和市場租金中較高者作為稅基，並由租賃雙方所付。
II. 購買銷售之選擇同意與購買之協議為買賣前所準備與簽署之文件。印花稅是以實際價格和市場價格中較高者作為稅基，並由買賣雙方所付。
III. 房貸抵押
為獲得銀行抵押貸款時所準備與簽署之文件。印花稅是以抵押貸款額度作為稅基，並由抵押貸款者所付。
IV. 轉讓股利之文件（略）

若有多於一項上述文件之申請，印花稅將會分別課取：
I. 出售及後轉為租出（先售後租）
II. 出售及後購回（先售後買）
III. 出售固定設備之租賃契約
IV. 多於一個不動產出租予同一個承租者，以及所出租之各個不動產的契約條件與環境有異者。

2011年1月13日，新加坡政府宣布對於2011年1月14日或之後所購買或獲得之住宅不動產作短期持有再出售或處分者加重徵收賣方印花稅（SSD/Seller Stamp Duty）。
I. 持有期為1年內：成交價或市場價格中較高者之16%。
II. 持有期為1至2年：成交價或市場價格中較高者之12%。
III. 持有期為2至3年：成交價或市場價格中較高者之8%。
IV. 持有期為3至4年：成交價或市場價格中較高者之4%。
於2010年2月20日前所獲得之不動產不需申報SSD。

假設在2010年2月20日至2010年8月29日間購買一不動產，並於一年內出售：
例1. C先生在2010年6月22日購買一住宅不動產，並於2010年11月25日以成交價$1,500,000出售。
Holding period：Less than 1 year (Sale of the property after 22 June 2011 will not be subjected to SSD)

假設在2010年8月30日至2011年1月13日間購買一不動產，並於三年內出售：
例2. E先生在2010年9月10日購買一住宅不動產，並於2011年3月23日以成交價$1,500,000出售。
Holding period : Less than 1 year (Sale of the property after 10 September 2013 will not be subjected to SSD)

2011年12月7日，新加坡政府宣布自2011年12月8日起對購買或獲得住宅不動產（包括住宅用地）者開徵附加性買方印花稅（ABSD/Additional Buyer’s Stamp Duty），以下為被課稅對象：
I.外籍人士及非個人
（ABSD為10%）
II.已持有一個或多個住宅之SPR/PR（新加坡永久居民），不論為全部持有、部分持有或與他人聯名持有
（ABSD為3%）
III.已持有兩個或多個住宅之SC（新加坡公民），不論為全部持有、部分持有或與他人聯名持有
（ABSD為3%）

* The consideration or value has to be rounded up to the nearest $100 before applying the rate.
^ ABSD is to be rounded down to the nearest dollar.

ABSD稅率高低視乎買家自身之概況：
I. 單一買家：
任何外籍人士及非個人需要在每次購買住宅不動產（不管所持有之不動產數量）時支付10%的ABSD。
II. 多數買家：
如果多數不同概況的買家聯名購買不動產（聯名所有權或一般所有權），不管其各自股權之多寡，須申報較高之ABSD稅率。
同時， ABSD減免適用於已婚夫妻所購買的不動產。

假設C先生為外籍人士，實付兩百萬新加坡圓購買不動產，且為公平市場價值：

The price paid or value has to be rounded up to the nearest $100 before applying the rate.

Total Stamp Duty Payable = $54,600 + $200,000 = $254,600

已婚夫妻聯名購買不動產之ABSD稅率：
I. 外籍人士與SC有婚姻關係之夫妻：

* Properties owned include those owned wholly, or owned partially or jointly with others
# Subject to approval of application for remission

II. 外籍人士與PR有婚姻關係之夫妻：

* Properties owned include those owned wholly, or owned partially or jointly with others
# Subject to approval of application for remission

AV（年值/年徵稅估價）是能出售房地產的評估年租金。
IRAS將視乎鄰近地區相類似房地產的租金、大小、環境及其他因素，以評定該房地產的AV。而且當中不包括傢俱、裝潢和修繕費用。
AV是根據以上方式所定出來，不論該房地產為出租、自住或是空置。
土地的AV目前被定為土地市場價格的5%。

如何評定AV？

I. 建物
Estimated market rent of your flat is $1,000 per month.
AV is: $1,000 x 12 = $12,000

II. 土地及其改良物（開發區）
The market value of your land is $1,000,000
AV is: $1,000,000 x 5% = $50,000

III. 其他特種房地產
Such as hotels, ports, refineries, petrochemical and power plants, etc.

產業稅（Property Tax）

一般來說，所有房地產類別的產業稅為10%，包括工業用、商用（辦公室或商店）及住宅不動產（一般住家或HDB公寓大樓/組屋）。
新加坡政府在2010年度財政預算案中，宣布自2011年1月1日起，將會採取新的自用住宅的房地產累進稅制。
AV中的首六千新加坡圓可獲豁免（課稅稅率為0%），接著往上一級的累進階級（SGD6,000-65,000）的課稅稅率為4%，超過SGD65,000則課取6%。

Property tax payable yearly = AV x Tax Rate
Hence if the AV is $24,000 and the tax rate is 10%.
Property Tax payable = $24,000 x 10% = $2,400 yearly
目前所採之稅率為10%，但若合乎自用住宅稅或其他稅務減免時，則有可能使得產業稅率有所下調。自2011年1月1日起，自用住宅稅的累進模式如下：

稅項減免稅率只適用於一屋持有者（個人或已婚夫妻）。若一對已婚夫妻自用兩個房屋，即使每個房子是屬各自持有而非聯名持有，有關減免制度只能以該夫妻的其中一個房屋作為申報對象。
稅項減免稅率只適用於當前之持有者，一旦出售不動產，則無法申請有關減免制度。
一家公司持有一住宅，即使其員工住在該住宅，有關減免制度不適用於以組織或個人名義申請。自用住宅稅不適用於非住宅產或土地，即使購入之不動產以自用為目的。

當房屋持有者或其配偶或二人持有多於一個房屋時：
I. 若持有者持有HDB公寓大樓和私人住宅，自用住宅稅將會自動以HDB公寓大樓作為申報對象。
II. 若持有者出租自己手上所有的公寓大樓並居住於自己的私人住宅，則可以該私人住宅作為申報稅項減免稅制之對象，並以搬遷日或出租日之較早者作為稅項減免稅制執行之起始日。
III. 若持有者正處於為公寓大樓作出售過程當中，並已搬遷至私人住宅，則可以該私人住宅作為申報稅項減免稅制之對象。當持有者之HDB公寓大樓已經完全出售，則稅項減免稅制只能以私人住宅作為申報對象，並且到期日為出售HDB公寓大樓當日之翌日。
IV. 若持有者持有私人住宅A和最近才購入的私人住宅B，則可選擇以住宅B作為自用住宅稅的申報對象。以住宅A作為申報稅項減免稅制執行之起始日為上述住宅B之自用住宅稅之起始日。

當與配偶以外之人士（如父母或兄弟姊妹等）共同持有住宅A和住宅B ：
I. 若持有者與配偶以外之人士聯名持有多於一個住宅，則以各住宅分別作為申報稅項減免稅制之對象。
II. 若持有者持有住宅A，並且其父母持有住宅B，則可以住宅A作為申報自用住宅稅之對象，其父母可以住宅B作為申報稅項減免稅制之對象。
HDB或DBSS之持有者：
若購買或轉售HDB或DBSS之公寓大樓，則毋須主動向有關單位申請稅項減免稅率。

私人住宅：
自2011年1月1日起，若購入自己的首個私人住宅，並且沒有自用其他房屋，自用住宅稅將會自動以該私人住宅作為申報對象。若無打算以上述住宅作為自用，則需盡速通知IRAS，以避免因延遲告知或故意不告知而遭受處罰。
若持有者為申請自用住宅稅的合資格者，但沒被自動申報自用住宅稅，則需主動向有關單位申報自用住宅稅。

局部性出租房屋：
若持有者在仍持有房屋的同時作出局部性的房屋出租，則仍為申請自用住宅稅的合資格者。當自用住宅稅執行時，則可致函IRAS要求恢復自用住宅稅的申報。致函內容需清楚列明，確實仍居住於該住宅，及提交租賃契約之副本或HDB之房屋出租同意書（if any）。

建築本身或其所屬部份以以下目的作專用為由者，則可獲豁免產業稅：
I. 作為宗教儀式的公共用地
II. 作為由政府資助的公立學校
III. 以慈善為目的
IV. 以促進國家（新加坡）社會發展為目的
於上述建築的建造期間，產業稅即可獲豁免。
欲獲上述合符要求之土地或建物的產業稅豁免，需先致函IRAS獲得同意。

新加坡是全世界稅率最低的已開發國家之一。
監控稅收制度的實施情況是由IRAS（新加坡國內稅務局）所負責。

徵稅對象

應納個人所得稅稅額會因納稅對象（納稅住民或非納稅住民）和收入水平的不同而有所不同。
納稅住民與非納稅住民適用不同的稅率。在某個特定的YA（評稅年度）中，如果符合下列條件，則被視為納稅住民：
－為新加坡人
－為SPR（新加坡永久居民）並已於新加坡確實擁有永久房屋
－為於上一個YA在新加坡居留183天或以上之外籍人士
－為於上一個YA在新加坡工作（公司董事除外）183天或以上之外籍人士

納稅住民與非納稅住民

納稅住民可主張以支出、捐贈和稅務減免作節稅。若為納稅住民，其總收入的扣除額（支出、捐贈和稅務減免）為累進稅制中的0-20%的範圍。
除此之外，則在該YA均被視為非納稅住民。

納稅住民必須就其在新加坡賺取的收入納稅。由於受僱於新加坡企業而在新加坡收到來自於新加坡境外的收入，也必須依法納稅。但是，納稅住民取得之海外收入無須納稅。扣除個人所得稅減免之外，個人所得稅稅率維持在0-20%之間。

若非納稅住民在一個西曆年度內在新加坡受僱不超過60天，可免繳個人所得稅，但在新加坡擔任公司董事、演藝人員或者進修實習的非納稅住民除外。非納稅住民只對其在新加坡境內所賺取的收入繳納所得稅，稅率為15%，或根據納稅住民所得稅率繳稅，以兩者中之較高者為準，但不得申請個人所得稅減免。

2013-3-19 中國青年報

2月份我國房價環比上漲的城市擴大到66個。

2月，是樓市的傳統淡季，然而國家統計局18日發佈的最新資料顯示，2月份全國70個大中城市，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個，樓市呈現出一幅淡季不淡的景象。其中，北京（樓盤）、廣州（樓盤）並列漲幅第一；上海（樓盤）則是調控兩年內，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比漲幅首次突破2%，達到了2.3%，同比漲幅則達到了4.1%。

業內人士表示，這再次說明了2月底中央進一步出臺房地產調控政策的必要性。未來，隨著各項調控方針的細則化，市場也將在政策的持續中發酵醞釀變化。

2月房價普漲

上海144平方米以上房價漲幅最高，環比上漲2.4%

統計局的資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市只有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%；與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。2月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為8.2%。

對比1月份的資料，無論是環比還是同比，2月份新建商品住宅房價上漲的城市都出現大幅的增加。其中房價環比上漲的城市數量增加了13個，同比上漲的城市數量增加了9個。與此同時，來自鏈家地產市場研究部的資料也顯示，2月，70個大中城市新建商品住宅平均價格環比指數為101.08，比上個月增加0.51個百分點，連續9個月環比上漲；平均價格同比指數為101.86，比上個月增加1.18個百分點。

上海新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比首次突破2%，達到了2.3%。

在新建商品住宅分類價格指數表上，記者看到，上海144平方米以上的房價漲幅最高，環比上漲2.4%，同比則上漲了4.4%；90平方米以下的環比上漲2.3%，同比上漲了3.6%；90―144平方米的環比上漲2.1%，同比上漲4.1%。

在二手住宅價格方面，2月份70個大中城市中，二手住宅價格環比上漲的城市有66個，比上月增加了15個，最高漲幅為2.2%，比上月擴大了0.5個百分點，環比價格下降的城市有4個；二手住宅價格同比上漲的城市有49個，最高漲幅為6.7%，同比持平的城市有3個，同比下降的城市有18個。上海環比漲幅為1.6%，也出現了翻倍的增長（1月漲幅為0.8%）。

調控加力出手

許多購房者對房價的預期轉向，出現恐慌性入市情況

「2月份全國各主要城市房價全面上漲的現實再次凸顯了調控進一步加力的必要性！」北京中原市場研究部總監張大偉表示。

雖然受到春節影響，但2013年的2月份，全國主要樓市依然延續1月份淡季不淡的表現。中原地產監測的30個主要城市成交量1169萬平方米，相比2012年的春節所在的1月份依然上漲1倍有餘。整體市場在2月份呈現明顯的一、二線城市量價齊漲的現象。

特別值得注意的是，2月份一線城市上漲幅度明顯超過全國平均水準。京、滬、廣、深四大城市的房價上漲幅度遠遠超過其他二、三線城市。

「在一線城市明顯出現了購房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量價均明顯上漲。」在分析原因時，張大偉表示，目前一線城市房地產信貸政策相對寬鬆；同時，土地供應的稀缺和部分土地的溢價上漲提高了在售項目的價格上漲預期；再加上限購政策執行近2年後，積壓的需求加速釋放，特別是在「國五條」出臺之前，許多購房者對房價的預期轉向，出現了恐慌性入市的情況。

主要城市房地產成交長期保持高位，房價持續攀升長期保持高位，這些使得房企融資、拿地的熱情不斷高漲。

「房企目前處於積極的擴張期，拿地頻次明顯加快，在土地市場多有舉措。在土地溢價已經上漲的情況下，開發商對利潤的要求可能更高，樓市以價換量已經結束。」張大偉說。

政策扭轉預期

從4月開始，成交量會受到一定抑制，估計持續到三季度

2月份的房價引人關注，2月份的調控更加會對市場產生重要影響。在2月20日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作之後，3月初，包括二手房轉讓所得稅等政策細則再度出手，一連串的調控措施引發了市場的震動，也開始扭轉市場預期。

「國五條」提出的限購範圍擴大、執行從緊；二手房轉讓徵收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制。張大偉認為，房企開發和拿地的熱情也將減弱，雖然短期內不會有大幅的價格下調，但部分標杆房企或將率先採用以價換量的措施以提升市場份額。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，最近出臺的房地產調控細則措辭嚴厲、新意頗多，超出了絕大部分人的預期，所以其對今年市場影響，也會超出很多人的預期。

「整體而言，市場肯定會降溫，每輪重大新政出臺後，皆如此。最先受到影響的是住宅成交量，由於地方出細則還有一個過程，3月交易量基本不受影響，但從4月份開始，成交量會受到一定程度的抑制，估計會持續到三季度。」楊紅旭表示，價格變化滯後於成交量，二季度房價仍會小漲，但漲幅會有所回落，而下半年個別月份可能就會出現環比下跌。另外，由於限購升級、房貸緊縮等政策，主要針對房價上漲過快的城市，預計今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。

據住房城鄉建設部副部長齊驥在今年兩會上透露，地方樓市調控細則將在3月底前陸續出臺。

鏈家地產市場研究部張旭說：「目前最為關鍵的是，應提高保障房的建設和相應制度的完善，加速雙軌制的運行。緩解一手和二手房市場的大量需求。同時，制定長效的調控機制，促進供給，盤活存量房市場。」

「當然，調控政策還有進一步細化和改進的空間。」住房城鄉建設部政策研究中心秦虹表示，「總的來講，僅靠『堵』不是長久辦法，整體設計、系統改革、疏堵結合才能解決涉及面廣、複雜程度高的房地產市場問題。」

應對

北京擬建

房價觀測點

18日，國家統計局發佈2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，在新建商品住宅（不含保障性住房）方面，北京環比上漲3.1%，與廣州並列漲幅第一。北京房協表示，作為落實「國五條」的措施之一，北京市擬建百餘個房價觀測點，促進開發商合理定價。專

新房市場的價格走勢不僅是購房者關注的焦點，更是房地產調控中的主要內容。「國五條」細則明確要求，各地要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標。

「作為積極回應政策調控方向的內容之一，今年，北京房地產業協會將在北京在售的房子中遴選100個熱銷樓盤作為觀測點，重點觀測其交易的數量、面積、套型和價格。」北京房地產業協會秘書長陳志表示，通過建立觀測點，可以更好地掌握北京房價的波動資料，以便更精准地落實調控。

陳志介紹，此前向社會公佈的北京房價的月度、年度資料只是整體房地產市場的價格波動情況，不能準確描述波動的具體類型。房協對選定100多個觀測點進行逐月統計，不僅展現出每個月度價格的變化情況，還將呈現不同結構類型、不同區域的樓盤平均價格的變化等內容。

「通過對100多個樓盤觀測得到的某個區域或者樓盤價格波動的趨勢，不僅可以給消費者買房提供幫助，還將促進房地產開發企業合理定價。」陳志說，「這項工作將在4月份以後推進，目前正在與擬選擇的觀測點的開發企業進行溝通。工作開展後，我們將繪製出北京熱點地區房價的三維波動圖。」

業內人士表示，此項措施或將成為北京落實「國五條」建立和完善房價問責制度的一個突破。房價觀測點的建立將為房地產調控提供基礎資料。房價觀測點的建立也將對壓縮房企利潤起到一定作用，將直接影響企業的行銷策略。本報綜合報導

澄清

京版「國五條」落實？ 細則未出臺

針對媒體報導「北京落實『國五條』、唯一住房將視情況減免20%個稅」的新聞，北京市住房和城鄉建設委員會昨日出面澄清說，並未發佈任何相關消息，如果相關政策出臺將會在第一時間發佈。

據當地媒體報導，有北京地產仲介對外發佈消息稱：「出售房產是滿5年的唯一住房，免征個稅；滿4年唯一住房，只征4%個稅；滿3年唯一住房征8%，以此類推。若不是唯一住房，無論是否滿5年，都要徵收賣房所得的20%個人所得稅。」

昨天，北京市住建委相關負責人透露，並未發佈任何與「國五條細則」相關的消息，細則具體內容也未發佈。至於房地產仲介從何管道得到此消息不得而知。

為遏制內地樓市的投資、投機性需求，今年3月1日，國務院下發「國五條」細則，要求依法嚴格對個人轉讓住房所得徵收20%個人所得稅，並要求地方政府在今年3月底之前出臺「國五條」地方細則，此消息一出引起各方強烈關注。

有媒體報導，近期，北京市住建委等相關部門召集開發商、房地產仲介，以及房地產的研究機構等座談，研究討論細則落地相關事宜，並對落實「國五條」進行全面部署。

至於北京的「國五條」細則何時出臺，業內及坊間的猜測一直沒有停止。據稱，3月下旬到4月初，是「國五條」落地細則的窗口期。

廣州限簽高端商品房？ 無具體標準

隨著「國五條」細則出臺，市場上關於各類房地產調控細則的猜測和傳言也呈逐漸增加的趨勢。昨日，市場上更有消息指廣州對「面積在140平方米和單價3萬元/以上樓盤」，限制網簽。

針對這一說法，廣州市國土房管局相關負責人昨日在接受記者採訪時透露，實際上從去年開始，廣州就已對高端樓盤進行限售，但不會規定具體的面積和單價，也沒有具體的標準，廣州限售的目的是要控制高端商品住宅上市的規模和交易節奏。也間接否認了網上的傳言。

去年9月，廣州市國土房管局宣佈，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施，並表示這一措施是必要的，也是必需的。

「目前只是限制了網簽的數量，並不是完全不給網簽。」有房地產業內人士昨日向記者透露，廣州近期確實加大了對高價樓盤的限售力度，像白雲新城、珠江新城等豪宅集中的區域，都有樓盤的網簽被加以限制。

來自搜房網的資料就顯示，上周廣州十區二縣級市成交均價迎來春節後首次大「跳水」，從14555元/方米跌至11855元/平方米的低位。

中心六區中，越秀區出現零成交的情況，荔灣、海珠、天河、白雲四區成交均價全線下跌，最高下降8060元/平方米。像在天河區，除峻林成交約8套外，珠江新城一眾樓盤集體啞火，此前成交相對活躍且均價超過3萬元/平方米的東方新世界亦未見網簽。

中國經濟時報 2013-3-1

記者觀察

樓市調控從嚴從緊之勢，正在從中央向地方蔓延。儘管「國五條」被批新意不足，但隨著相關部委和地方政府出臺相應配套細則，其真正落地後的威力不可小覷。

本報記者 趙海娟

「國五條」出臺已滿一周。這一周來，熱點城市的房價依舊火暴，表面上看，本輪樓市調控新政似乎有點兒乏力。但實際上，「國五條」穩定房價的真正效果如何，要等其落地後才能評判。也就是說，要等到相關部委和地方政府針對新政出臺相應配套細則後，其威力才能完全發揮。

據本報記者瞭解，近日來，相關部委與多個地方政府已針對國務院本輪樓市調控表態。

2月22日，國土資源部召開全國房地產用地管理和調控工作彙報會。國土資源部副部長胡存智明確指出，此次會議旨在貫徹落實國務院常務會議精神，準確把握當前房地產市場調控工作面臨的嚴峻形勢、複雜形勢，主動配合相關部門做好房地產調控，確保房地產用地市場平穩。

胡存智同時表示，今年各省、市國土資源部門要努力保持土地供應總量基本穩定。一要保證充足的增量，在編制今年的住宅用地供應計畫時，要統籌考慮，提前安排；二要快速釋放存量，要加大工作力度，促其儘快形成住房上市；三要繼續加大盤活閒置地力度，按照新的《閒置土地處置辦法》，加大工作力度。四要運用多種手段，均衡供地。另外，還要保持正常的地價形成機制，堅持通過市場配置土地資源，按供求規律保持土地供應總量，消除異常信號及波動，避免地價信號被利用，造成市場恐慌。

另據媒體報導，國土部已要求各地國土部門必須於今年3月底前上報今年住宅用地供應計畫，供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量，確保保障房用地應保盡保，並將啟動供地率專項督查。

與此同時，有消息稱，住建部正在收集房地產相關資料，或將作為研究、出臺「國五條」細則以及樓市調控的長效機制資料。

此外，一周以來，針對 「國五條」，許多地方政府也開始動起來。綜合媒體報導，深圳（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、江蘇等省市已率先表態。

深圳市規劃國土委發文表示，將繼續貫徹執行房地產調控政策，儘快制定本年度商品住房價格控制目標，保持房價基本穩定；武漢市房管局也表示，將於近期出臺年度新建商品住房價格控制目標，並及時向社會公佈；廣州市國土房管局相關人士公開表示，廣州將及時制定並公佈2013年度新建商品住房價格控制目標，加快出臺落實 「國五條」的貫徹意見，切實穩定房價；江蘇省住建廳廳長周嵐也明確表態，一定要保證中央房地產有關調控政策在江蘇的落地，對於「國五條」，江蘇將在第一時間落實細則。

據業內人士分析，近期，國家級樓市調控細則將相繼出臺，而地方級細則也將隨後發佈。特別是近期房價上漲過快的熱點城市，不排除會儘快出臺更加嚴厲的具體調控政策。

樓市調控從嚴從緊之勢，正在從中央向地方蔓延。儘管「國五條」被批新意不足，但隨著相關部委和地方政府出臺相應配套細則，其真正落地後的威力不可小覷。

此外，「國五條」中，差別化調控樓市的意圖明顯，地方政府被賦予了更多樓市調控許可權，這在一定程度上調動了其調控樓市的積極性。

比如，「國五條」在第一條中就強調「各直轄市、計畫單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標」。專家認為，這表明，國務院將穩定房價這件事交給了地方政府，不再是一刀切，而是差別化的穩房價。

從目前房地產市場來看，一線城市普遍出現量價齊漲的現象，但一些二三線城市卻存在著庫存較大、樓市需求不足的狀況。因此地方政府更傾向於對當地房地產市場進行符合實際情況的合理調控，根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等因素制定一個房價的合理區間。

而「國五條」恰恰賦予了地方政府在國家調控的大框架下自由發揮的權力。同時，「國五條」也強調要「建立健全穩定房價工作的考核問責制度」。

既給予自由發揮的空間，又有監督懲戒的手段，雙管齊下，地方政府在落實「國五條」、從嚴執行房地產調控中，可能會較之前更盡心盡力。

綜上所述，儘管「國五條」表面看略顯「溫柔」，但其後勁十足，對於穩定市場預期進而穩定房價，將發揮重要作用。

現行之不動產讓渡契約書印紙稅之稅額優惠期間由原定之2013年3月31日止延長一年至2014年3月31日止。2014年4月1日起之四年間，將採行比現行更優惠之新稅額優惠。

2013-01-25 建設通信新聞
自民・税制改正大綱/印紙税、14年4月から軽減/住宅ローン減税は延長・拡充
http://www.kensetsunews.com/?p=5866

2013年01月16日 Sina金融理財 陳瑩瑩

新加坡政府再推一系列樓價調控措施，擬為該國房地産市場降溫。這已是2009年以來第7次推出房地産降溫政策。

1月11日，新加坡政府發布了四大措施打壓樓價。

高緯環球亞太區研究主管Sigrid Zialcita表示，繼2011年新加坡樓價上漲6%以后，2012年再度上揚3%，創下新加坡樓價新高。此前，新加坡政府幾次出台的特殊印花稅和額外買家印花稅對於樓價的抑製作用有限。新加坡副總理兼財政部長Tharman Shanmugaratnam表示，目前新加坡面臨的問題是，全球低息環境下，資産不斷注入房地産市場。因此必須進一步採取措施，及時檢討當前市場趨勢，並防止嚴重的房價倒退造成的經濟危機風險。

1月15日，新加坡市區重建局發布報告，稱去年12月，新加坡房屋銷售從11月的1087戶增加至1410戶。2012年全年，新加坡房屋銷售總量為2.2699萬戶。上述數字創下了新加坡房屋銷售歷史的新高。2011年新加坡房屋銷售總量不及1.8萬戶。

四大措施

基於上述情況，新加坡政府從四個方面入手出台打擊樓價綜合措施。

首先，對於私人住宅，政府決定對外國買家的額外買方印花稅從10%增加至15%；購買首個組屋或私人住宅的新加坡永久居民也須支付5%的買方印花稅，此前無須支付；購買兩套或以上房屋的新加坡永久居民需支付的稅費由3%提高到10%，上述政策同樣適用於新加坡公民。

購買房屋的貸款比例也被收緊。例如，對於非首次購房者，首付比例從之前的10%增加至25%，二次購房借款比例不許超過工資收入的50%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入的30%。三套或以上購房者，借款比例不能超過工資的40%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入20%。

其次，對於政府公共房屋，貸款比例也從40%收緊至35%，每月供款不得超過收入的30%。同時，規定擁有公共房屋的永久居民若在新加坡購買私人住宅，則需在購房后半年內出售該公共房屋。

第三，在政府公寓開發項目上，新措施規定，政府公寓的樓層面積需在160平方米以內，新的雙鑰匙政府公寓（即一套房子擁有兩個獨立上鎖的門）只能賣給多代共住的家庭，政府公寓施工項目從拿地完成至地基建設完成，需在15個月內。

據Sigrid Zialcita介紹，目前，政府公寓的售價大約為700-750新幣/平方英尺；而私人住宅的價格大約為850-1150新幣/平方英尺。

第四，在商業物業方面，新加坡政府亦首次引入了賣方印花稅。“商業物業在過去三年翻了一倍，2011年全年和2012年前11個月，分別有15%和18%的成交都來自持有時間少於3年的商業物業。這一數字遠高於2006年至2010年10%的平均比例。”新加坡政府聲明中指出，因此，政府決定推出賣方印花稅，以打擊短期的商業物業投機行為。

措施包括，若商業物業在購買首年度內賣出，則需要繳納15%的賣家印花稅；若在一年至兩年內賣出，則繳稅額為10%；若在兩年至三年內賣出，需繳納5%的賣家印花稅。

上述大部分新增及修改的措施均在2013年1月12日起生效。

降銀行信用風險

1月15日，惠譽發布報告，稱新加坡冷卻地産市場的措施，包括調高印花稅和收緊按揭條件等，將減低對當地銀行業的潛在信用風險。“當局針對商用物業的境外人士買家及公司買家調高了賣家印花稅。這對當地的銀行業很重要，因為這些群體持有當地物業貸款額度接近50%。當中，住宅按揭貸款占這些額度約30%，也是很大一部分。”

市場認為，上述措施的出台只有有利於降低銀行潛在信用風險，而新加坡樓價在短期內無太大下跌可能。

“我們不認為新措施出台會讓新加坡樓價大跌。”Sigrid Zialcita解釋道，目前，60%至70%的新加坡在建住宅已經銷售完成。這意味着，開發商已經回收了資金，並沒有降價銷售的壓力。另外，很多開發商是在高價拿地，因此，他們不會選擇房價低迷時出售樓盤。同時，“我們預計，開發商會在未來一段時間繼續大手拿地。”她續稱，上述新出台政策會導致成交量下降，但價格不會回落，除非樓盤銷售的下降已經影響到實體經濟的發展。新加坡政府聲明強調，這些新的買家印花稅及貸款政策是為樓市降溫而設的“臨時”性措施，將不會影響新加坡人首次購房。

鑒於日本政府日後將調漲消費稅稅率，為減輕購屋者的負擔而推行一系列稅額減輕政策。涉及到土地所有權移轉登記時之登錄免許稅，其稅額優惠期間由原定之2013年3月31日止延長兩年至2015年3月31日止。

2013年1月15日 読売新聞
登録免許税の軽減措置、２年間延長の方針
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20130115-OYT8T00370.htm

2012年12月28日 産経ニュース
麻生財務相、景気回復を優先　消費税増税先送りも
http://sankei.jp.msn.com/economy/news/121228/fnc12122811330007-n1.htm