重慶商報 2013-4-1
商報記者 李華友
繼北京（樓盤）、上海（樓盤）、重慶（樓盤）「國五條」細則出臺後，昨日，天津（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等地「國五條」細則紛紛出臺。專家分析稱，「央地聯動」，調控樓市政策上升為「史上最嚴」，二季度房價或停止上漲步伐。
今天上午，市內不少房地產企業的例會將增加一項新內容，就是討論重慶版「國五條」。而房產仲介昨天就已作出應對。
動態
部分企業週末開會討論細則
「針對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，應嚴格按轉讓所得的20%計征，上午開會作了一些討論。」昨天，鋼運置業副總經理譚琥霖表示，由於徵收細則尚未出臺，目前還要等稅務部門出細則。
同樣在昨天上午就在開會討論「國五條」細則的還有大業興置業。大業興置業副總經理蔣毅稱，各門店接到的諮詢電話特別多，按照理解政策是長期性的，很多是既有政策，本就在執行中。對二手房個稅按轉讓所得20%計征，業內認為稅務部門或者會有細則公佈。
與房產仲介的焦急相對應的是，開發商則比較淡定。晉愉集團行銷總監唐承昨日透露，預計今天的會議上，將增加新政落地的討論環節，「細則很明顯的特點是支援剛需，與晉愉的住宅產品定位相符」。而隆鑫地產品牌總監徐思光表示，3月初公司已專門討論過，重慶的細則基本在預料之中。
市場
剛需積極下叉造就「金三月」
前天九龍坡區某樓盤首次開盤，據售樓部工作人員稱，700餘套中小戶型房源當天售罄。昨天，冉家壩某樓盤加推兩棟樓房源，僅餘數十套。
「在『國五條』出臺後，業內認為部分二手房潛在消費者將向新房市場轉移。」唐承表示，因擔心房價上行，部分剛性需求者下叉積極。渝能地產行銷總監蔣姝也稱：「剛需市場轉至新房後，未來重慶房地產市場的需求將繼續放量。渝能今年的目標是在重慶拿兩到三塊地，主要是為了保證未來的供應量。」
來自緯聯地產的報告顯示，截至3月24日，主城商品房成交備案累計19200套，成交面積173.59萬平方米。「最後一周的資料將在今天統計出來，預計超過6500套。」該機構分析師周飛稱，剛需的積極出手和開發商的積極推盤出貨，造就了「金三月」。
應對
仲介主推「免個稅」房源
3月份的二手房成交量較2月份猛增5~6成。不過，昨日，市內部分房產仲介透露，後期二手房市場必將受到影響，下一步將主推「免個稅」房源。
譚琥霖透露，3月份鋼運在主城的二手房成交量較2月份上升了50%左右，主要集中在3月中上旬，下旬開始萎縮。價格則有漲有跌，降的主要是有多套投資性房源及部分大戶型房源；漲的基本上是滿5年且為家庭唯一房源，「目前主推這種房源」。
「新政出臺前，中原地產每月成交量500~600套，3月份則成交900多套，傭金收入上浮了4成左右。」重慶中原地產南岸區域總監毛玉峰稱，受細則影響，改善性需求延緩入市，部分二手房或轉賣為租，接下來二手房市場將受到影響。中原除推免個稅和漲價不多的房源外，還將說服業主降價或與買方共同承擔增加的交易成本，促進成交。
開發商調整產品結構攻剛需
唐承表示，調控一直鼓勵剛需、重慶市場的剛性需求量非常大、剛需產品的資金回籠快。「金融機構對中小套型住房套數占總套數70%以上的商品房項目，優先支援開發貸，因此晉愉住宅產品開發將繼續以剛需房為主。同時，積極佈局商業地產，力爭三年內能成為住宅外的另一支柱板塊。」
徐思光亦稱，在調控中，全國的主流開發商都主打剛需產品，同時佈局旅遊、商業地產等多個業態，重慶細則落地後，會有更多的資金選擇性地流向這兩個領域。
此前應邀參加相關部門討論細則的本土開發商表示，參與通氣會的開發商和代理機構形成兩點共識，即調控是常態性的；今年重慶樓市跑量將是主流。
聲音
重慶細則「因地制宜」
昨日上午，在高九路某樓盤，在九龍坡某事業單位上班的馮先生告訴記者，他從去年國慶就開始看房，可苦於首付不足，遲遲未出手。「重慶細則要求，房價增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，房價過快上漲的顧慮沒了，今年底再出手吧。」
立業機構副總經理沈光明向商報記者表示，重慶是國內率先建立起「巿場+保障」雙軌制住房體系的城市，土地供應充足，保障房建設規模大。同時，重慶樓市交易量在全國處於高位，但價格穩定。以去年為例，主城全年累計商品房成交備案近24萬套，成交面積超2200萬平方米，但市國土房管局公佈的資料顯示，主城九區去年新建商品房成交建面均價為6389元/平方米，比2011年的6390元/平方米微跌1元。
晟城地產市場研究部經理李飛也表示：「重慶的細則是因地制宜制定的，保護重慶剛需市場，打擊房地產投機和囤積現象，使整個市場平穩健康發展。」
縱深
「國五條」地方細則全面落地
二季度樓市有望停下上漲腳步
據新華社電 3月最後兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公佈的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、資訊聯網，新一輪調控政策升級為「史上最嚴」，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。
按照國務院規定，各直轄市、計畫單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公佈調控細則和價格調控目標。在廣東率先公佈細則後，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南（樓盤）、大連（樓盤）、合肥等城市都按時發佈了樓市調控地方版細則。一系列「央地聯動」的政策組合拳「出拳」迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房資訊聯網等方面全面升級調控。
首先是各地明確調控目標。中原地產市場研究部總監張大偉認為，全國對於房價的控制目標，提得更多的是穩中有降，調控肯定會有效果。
其次，限購、限貸進一步嚴格加強，再次顯示出政府調控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業表示，對單身人士限購的進一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助於進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現，以抑制部分人群的投機行為。
另外，相關稅收政策和資訊聯網手段，將全方位從預期上「催降」房價。程浩業表示，限購政策短期內不會取消，再加上稅收以及住房資訊系統聯網等政策，會讓二手房交易在短期內出現冰凍期，為市場降溫。
除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊仲介違法亂象等手段。
就在調控政策陸續出臺、市場預期轉向之際，大部分開發商逆勢上調今年的開發面積、銷售金額以及業績增長指標。
根據逆勢上調的目標，房企加大借債力度和開發增量。32家已公佈年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元，總的資產負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。
與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。對此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠杆進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態度很明顯，這將給樓市降溫。在這種情況下，四大行在3月下旬發佈的年報中都紛紛表示，將「積極配合落實房地產調控政策」。
股市
地產短期利空出盡 本周A股有望迎反彈
商報記者 李晶
上周滬指大跌近4%，主要跟解禁股環比大增、消息面偏空及IPO可能於近期重啟等因素有關。儘管目前A股存在階段性調整壓力，但隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，市場人士認為地產利空出盡將催生地產股反彈行情，本周A股市場有反彈希望。
申銀萬國投資顧問何武認為，地產板塊在政策壓力下已完成了調整期，隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，地產板塊將迎來超跌反彈，從而帶動指數向上。西南證券投資顧問冉緒表示，上週五證監會表態說，4月起開展IPO檢查抽查，回應IPO重啟暫無時間表，市場很可能對該消息做出積極反應。
從技術上看，上證指數面臨年線2218點、2200點整數關兩大支撐位置防守，2273點缺口還有機會被多方回補。何武認為，儘管大盤5日、10日、20日和30日均線拐頭向下，形成空頭排列，但MACD顯示大盤空方能量衰竭比較大，指標出現底背離現象。冉緒認為，自去年反彈行情開始以來，市場介入資金已成倍增加，加上股市流動性並不缺乏，指數可能出現時間跨度比較長的寬幅震盪期，等到二季度經濟資料徹底好轉後，再向上突破2400點壓力區。
銀行、券商以及房地產板塊持續調整後，市場將重新選擇亮點。冉緒認為，二季度是震盪市，概念性股票將有很充分的表現，特別是圍繞軍工、3D列印、環境保護、美麗中國、三沙概念、智慧電網、電子支付、生物育種等一系列題材，將在4月份初期行情中成為亮點。同時，圍繞一季度業績情況，炒作這一概念的趨勢將逐步升溫。
「國五條」地方細則（部分）
北京
房價 今年全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩定。自3月31日起，京籍單身人士限購一套房。
稅收 出售非唯一住房徵收20%個稅。
上海
房價 2013年新建商品住房價格基本穩定，嚴禁發放第三套及以上購房貸款。
稅收 對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。
重慶
房價 主城區新建商品住房價格增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。暫停發放第三套及以上住房貸款。
稅收 除了征房產稅，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，嚴格按轉讓所得20%計征。
廣州
房價 新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民人均可支配收入實際增幅，擴大土地供應。
稅收 對二手房交易稅如何操作並未明確，只是表示相關細則正由地稅和國土部門研究。
天津
房價 新建商品房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。
稅收 出售自有住房依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。
深圳
房價 新建商品住房價格漲幅低於人均可支配收入實際增長速度。
稅收 嚴格執行「國五條」關於出售自有住房個人所得稅的徵收規定。
南京
房價 新建商品房價格漲幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。
稅收 繼續嚴格執行差別化信貸、稅收政策和住房限購政策，抑制投資、投機性購房需求。
廈門
房價 新建商品住房價格指數同比漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。
稅收 嚴格執行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應。
合肥
房價 確保新建商品住房價格增幅不高於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，已備案的商品住房3個月內不得漲價。
稅收 未提及
大連
房價 新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。
稅收 未提及
武漢
房價 新建商品住房價格同比增幅低於人均可支配收入實際增幅。
稅收 未提及
貴陽
房價 當年新建商品住房價格增幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。
稅收 未提及
商報記者 李華友
繼北京（樓盤）、上海（樓盤）、重慶（樓盤）「國五條」細則出臺後，昨日，天津（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等地「國五條」細則紛紛出臺。專家分析稱，「央地聯動」，調控樓市政策上升為「史上最嚴」，二季度房價或停止上漲步伐。
今天上午，市內不少房地產企業的例會將增加一項新內容，就是討論重慶版「國五條」。而房產仲介昨天就已作出應對。
動態
部分企業週末開會討論細則
「針對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，應嚴格按轉讓所得的20%計征，上午開會作了一些討論。」昨天，鋼運置業副總經理譚琥霖表示，由於徵收細則尚未出臺，目前還要等稅務部門出細則。
同樣在昨天上午就在開會討論「國五條」細則的還有大業興置業。大業興置業副總經理蔣毅稱，各門店接到的諮詢電話特別多，按照理解政策是長期性的，很多是既有政策，本就在執行中。對二手房個稅按轉讓所得20%計征，業內認為稅務部門或者會有細則公佈。
與房產仲介的焦急相對應的是，開發商則比較淡定。晉愉集團行銷總監唐承昨日透露，預計今天的會議上，將增加新政落地的討論環節，「細則很明顯的特點是支援剛需，與晉愉的住宅產品定位相符」。而隆鑫地產品牌總監徐思光表示，3月初公司已專門討論過，重慶的細則基本在預料之中。
市場
剛需積極下叉造就「金三月」
前天九龍坡區某樓盤首次開盤，據售樓部工作人員稱，700餘套中小戶型房源當天售罄。昨天，冉家壩某樓盤加推兩棟樓房源，僅餘數十套。
「在『國五條』出臺後，業內認為部分二手房潛在消費者將向新房市場轉移。」唐承表示，因擔心房價上行，部分剛性需求者下叉積極。渝能地產行銷總監蔣姝也稱：「剛需市場轉至新房後，未來重慶房地產市場的需求將繼續放量。渝能今年的目標是在重慶拿兩到三塊地，主要是為了保證未來的供應量。」
來自緯聯地產的報告顯示，截至3月24日，主城商品房成交備案累計19200套，成交面積173.59萬平方米。「最後一周的資料將在今天統計出來，預計超過6500套。」該機構分析師周飛稱，剛需的積極出手和開發商的積極推盤出貨，造就了「金三月」。
應對
仲介主推「免個稅」房源
3月份的二手房成交量較2月份猛增5~6成。不過，昨日，市內部分房產仲介透露，後期二手房市場必將受到影響，下一步將主推「免個稅」房源。
譚琥霖透露，3月份鋼運在主城的二手房成交量較2月份上升了50%左右，主要集中在3月中上旬，下旬開始萎縮。價格則有漲有跌，降的主要是有多套投資性房源及部分大戶型房源；漲的基本上是滿5年且為家庭唯一房源，「目前主推這種房源」。
「新政出臺前，中原地產每月成交量500~600套，3月份則成交900多套，傭金收入上浮了4成左右。」重慶中原地產南岸區域總監毛玉峰稱，受細則影響，改善性需求延緩入市，部分二手房或轉賣為租，接下來二手房市場將受到影響。中原除推免個稅和漲價不多的房源外，還將說服業主降價或與買方共同承擔增加的交易成本，促進成交。
開發商調整產品結構攻剛需
唐承表示，調控一直鼓勵剛需、重慶市場的剛性需求量非常大、剛需產品的資金回籠快。「金融機構對中小套型住房套數占總套數70%以上的商品房項目，優先支援開發貸，因此晉愉住宅產品開發將繼續以剛需房為主。同時，積極佈局商業地產，力爭三年內能成為住宅外的另一支柱板塊。」
徐思光亦稱，在調控中，全國的主流開發商都主打剛需產品，同時佈局旅遊、商業地產等多個業態，重慶細則落地後，會有更多的資金選擇性地流向這兩個領域。
此前應邀參加相關部門討論細則的本土開發商表示，參與通氣會的開發商和代理機構形成兩點共識，即調控是常態性的；今年重慶樓市跑量將是主流。
聲音
重慶細則「因地制宜」
昨日上午，在高九路某樓盤，在九龍坡某事業單位上班的馮先生告訴記者，他從去年國慶就開始看房，可苦於首付不足，遲遲未出手。「重慶細則要求，房價增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，房價過快上漲的顧慮沒了，今年底再出手吧。」
立業機構副總經理沈光明向商報記者表示，重慶是國內率先建立起「巿場+保障」雙軌制住房體系的城市，土地供應充足，保障房建設規模大。同時，重慶樓市交易量在全國處於高位，但價格穩定。以去年為例，主城全年累計商品房成交備案近24萬套，成交面積超2200萬平方米，但市國土房管局公佈的資料顯示，主城九區去年新建商品房成交建面均價為6389元/平方米，比2011年的6390元/平方米微跌1元。
晟城地產市場研究部經理李飛也表示：「重慶的細則是因地制宜制定的，保護重慶剛需市場，打擊房地產投機和囤積現象，使整個市場平穩健康發展。」
縱深
「國五條」地方細則全面落地
二季度樓市有望停下上漲腳步
據新華社電 3月最後兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公佈的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、資訊聯網，新一輪調控政策升級為「史上最嚴」，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。
按照國務院規定，各直轄市、計畫單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公佈調控細則和價格調控目標。在廣東率先公佈細則後，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南（樓盤）、大連（樓盤）、合肥等城市都按時發佈了樓市調控地方版細則。一系列「央地聯動」的政策組合拳「出拳」迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房資訊聯網等方面全面升級調控。
首先是各地明確調控目標。中原地產市場研究部總監張大偉認為，全國對於房價的控制目標，提得更多的是穩中有降，調控肯定會有效果。
其次，限購、限貸進一步嚴格加強，再次顯示出政府調控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業表示，對單身人士限購的進一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助於進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現，以抑制部分人群的投機行為。
另外，相關稅收政策和資訊聯網手段，將全方位從預期上「催降」房價。程浩業表示，限購政策短期內不會取消，再加上稅收以及住房資訊系統聯網等政策，會讓二手房交易在短期內出現冰凍期，為市場降溫。
除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊仲介違法亂象等手段。
就在調控政策陸續出臺、市場預期轉向之際，大部分開發商逆勢上調今年的開發面積、銷售金額以及業績增長指標。
根據逆勢上調的目標，房企加大借債力度和開發增量。32家已公佈年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元，總的資產負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。
與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。對此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠杆進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態度很明顯，這將給樓市降溫。在這種情況下，四大行在3月下旬發佈的年報中都紛紛表示，將「積極配合落實房地產調控政策」。
股市
地產短期利空出盡 本周A股有望迎反彈
商報記者 李晶
上周滬指大跌近4%，主要跟解禁股環比大增、消息面偏空及IPO可能於近期重啟等因素有關。儘管目前A股存在階段性調整壓力，但隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，市場人士認為地產利空出盡將催生地產股反彈行情，本周A股市場有反彈希望。
申銀萬國投資顧問何武認為，地產板塊在政策壓力下已完成了調整期，隨著「國五條」地方細則紛紛出臺，地產板塊將迎來超跌反彈，從而帶動指數向上。西南證券投資顧問冉緒表示，上週五證監會表態說，4月起開展IPO檢查抽查，回應IPO重啟暫無時間表，市場很可能對該消息做出積極反應。
從技術上看，上證指數面臨年線2218點、2200點整數關兩大支撐位置防守，2273點缺口還有機會被多方回補。何武認為，儘管大盤5日、10日、20日和30日均線拐頭向下，形成空頭排列，但MACD顯示大盤空方能量衰竭比較大，指標出現底背離現象。冉緒認為，自去年反彈行情開始以來，市場介入資金已成倍增加，加上股市流動性並不缺乏，指數可能出現時間跨度比較長的寬幅震盪期，等到二季度經濟資料徹底好轉後，再向上突破2400點壓力區。
銀行、券商以及房地產板塊持續調整後，市場將重新選擇亮點。冉緒認為，二季度是震盪市，概念性股票將有很充分的表現，特別是圍繞軍工、3D列印、環境保護、美麗中國、三沙概念、智慧電網、電子支付、生物育種等一系列題材，將在4月份初期行情中成為亮點。同時，圍繞一季度業績情況，炒作這一概念的趨勢將逐步升溫。
「國五條」地方細則（部分）
北京
房價 今年全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩定。自3月31日起，京籍單身人士限購一套房。
稅收 出售非唯一住房徵收20%個稅。
上海
房價 2013年新建商品住房價格基本穩定，嚴禁發放第三套及以上購房貸款。
稅收 對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。
重慶
房價 主城區新建商品住房價格增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。暫停發放第三套及以上住房貸款。
稅收 除了征房產稅，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，嚴格按轉讓所得20%計征。
廣州
房價 新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民人均可支配收入實際增幅，擴大土地供應。
稅收 對二手房交易稅如何操作並未明確，只是表示相關細則正由地稅和國土部門研究。
天津
房價 新建商品房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。
稅收 出售自有住房依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。
深圳
房價 新建商品住房價格漲幅低於人均可支配收入實際增長速度。
稅收 嚴格執行「國五條」關於出售自有住房個人所得稅的徵收規定。
南京
房價 新建商品房價格漲幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。
稅收 繼續嚴格執行差別化信貸、稅收政策和住房限購政策，抑制投資、投機性購房需求。
廈門
房價 新建商品住房價格指數同比漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。
稅收 嚴格執行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應。
合肥
房價 確保新建商品住房價格增幅不高於城鎮居民人均可支配收入實際增幅，已備案的商品住房3個月內不得漲價。
稅收 未提及
大連
房價 新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。
稅收 未提及
武漢
房價 新建商品住房價格同比增幅低於人均可支配收入實際增幅。
稅收 未提及
貴陽
房價 當年新建商品住房價格增幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。
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