精實新聞 林詩茵 報導 2013-04-22
儘管政府持續管控雙北房市，希望導引民眾外移購屋，不過，房仲業者統計，「北市客」今年進場區域似乎產生轉變，首季北市中心區(大安、信義、松山、中正、中山)、北市郊區，以及新北市熱區(新店、板橋、中和、永和、新莊、土城)，再度受到北市客青睞，高達95%「北市客」選擇在這三區購屋，較去年Q4的84%，提升高達11個百分點。而去年底因具建設題材，民眾購屋信心提高、熱度攀升的新北潛力區-三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止，及其他縣市桃園、台中、高雄，則因短線價格上漲過快，加上八大行庫已開始對過熱區域進行緊縮放貸，預期市況將轉趨保守。
房仲業者統計，第1季購屋能力最強的「北市客」，所購買的區域中「北市中心區（大安、信義、松山、中正、中山）」、「北市郊區」、「新北市熱區 (新店、板橋、中和、永和、新莊、土城) 」佔比同步走高，其中，北市郊區以佔比52%居冠，其次為北市中心區30%、新北市熱區13%，三區累積達95%，不僅較去年Q4的84%，提升高達11%點，更是去年以來單季新高，今年Q1「北市客」湧現在這三區購屋狀況相當明顯。
房仲業者分析，由於「北市中心區」、「北市郊區」及「新北市熱區」房價較高，近年政府以政策及捷運建設等利多，誘導民眾外移購屋，加上政府管控雙北房市影響，導致不少投資及自住買盤紛紛轉其他區域。例如：「新北市潛力區（三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止）」或是桃園、台中、高雄等地區，因先前房價基期較低，加上具有各項建設題材，吸引不少北市客進場，去年Q4這些區域更吸引高達16%的北市客前往購屋。
不過，這樣的趨勢似乎在今年Q1已有產生轉變的跡象。受今年國內經濟逐漸回溫影響，雖有央行持續管控房市，但北市及新北市熱區，因為資源足、建設多，房價並未明顯修正，加上有陸資開放題材，未來增值預期心理正逐漸轉濃，近期「北市客」已有逐漸回流的跡象。現階段「北市郊區」及「新北市熱區」因為房價較北市中心低2~5成，相當受到北市客中自住型買方的青睞，而「北市中心區」2000萬內的學區型、低總價產品及稀有的豪宅產品更可見到不少置產型買方進場。
另外，吸引北市客回流北市及新北市熱區購屋，其實主要還有一個原因，就是其他外圍區塊也已不再便宜。永慶房產集團統計，2011第1季至今，2年以來「北市中心區」平均成交價單價漲幅僅10.4%，「北市郊區」僅16.4%、「新北市熱區」僅17.1%，均落後「新北市潛力區」的20.4%及台中的24.4%、高雄的25.7%與桃園的32.4%的漲幅。
2010年央行針對台北市全區與新北市十三區-板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水，祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至6成、無寬限期的「選擇性信用管制」措施，對於北市中心區、北市郊區及新北市熱區等房價較高、以往投資買盤比重較大的區域，影響最大，導致這些區域，這2年來價格漲勢受到相當程度的壓抑，不少投資買盤紛紛轉其他區域購屋，也導致有題材加持的的地區，如：桃園，2年漲幅高達32.4%的狀況。不過，因短期內「新北市潛力區」及桃園、台中、高雄等區域漲幅過大，加上八大行庫領頭緊縮房貸，市場發展出現變局，未來獲利空間可能受到壓縮，「北市客」進場狀況已漸有轉趨保守的跡象。
他認為，「北市客」回流北市及新北市熱區購屋，雖不一定代表會帶動房價上漲，但因北市客購買力較強，對於購屋區域的房價將產生相當程度的支撐力道。
2012-2013年「北市客」購屋區域變化一覽
資料來源：永慶房產集團
製表：林詩茵
2011Q1-2013Q1 各區域房價變化
資料來源：永慶房產集團
儘管政府持續管控雙北房市，希望導引民眾外移購屋，不過，房仲業者統計，「北市客」今年進場區域似乎產生轉變，首季北市中心區(大安、信義、松山、中正、中山)、北市郊區，以及新北市熱區(新店、板橋、中和、永和、新莊、土城)，再度受到北市客青睞，高達95%「北市客」選擇在這三區購屋，較去年Q4的84%，提升高達11個百分點。而去年底因具建設題材，民眾購屋信心提高、熱度攀升的新北潛力區-三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止，及其他縣市桃園、台中、高雄，則因短線價格上漲過快，加上八大行庫已開始對過熱區域進行緊縮放貸，預期市況將轉趨保守。
房仲業者統計，第1季購屋能力最強的「北市客」，所購買的區域中「北市中心區（大安、信義、松山、中正、中山）」、「北市郊區」、「新北市熱區 (新店、板橋、中和、永和、新莊、土城) 」佔比同步走高，其中，北市郊區以佔比52%居冠，其次為北市中心區30%、新北市熱區13%，三區累積達95%，不僅較去年Q4的84%，提升高達11%點，更是去年以來單季新高，今年Q1「北市客」湧現在這三區購屋狀況相當明顯。
房仲業者分析，由於「北市中心區」、「北市郊區」及「新北市熱區」房價較高，近年政府以政策及捷運建設等利多，誘導民眾外移購屋，加上政府管控雙北房市影響，導致不少投資及自住買盤紛紛轉其他區域。例如：「新北市潛力區（三峽、林口、樹林、蘆洲、三重、淡水、汐止）」或是桃園、台中、高雄等地區，因先前房價基期較低，加上具有各項建設題材，吸引不少北市客進場，去年Q4這些區域更吸引高達16%的北市客前往購屋。
不過，這樣的趨勢似乎在今年Q1已有產生轉變的跡象。受今年國內經濟逐漸回溫影響，雖有央行持續管控房市，但北市及新北市熱區，因為資源足、建設多，房價並未明顯修正，加上有陸資開放題材，未來增值預期心理正逐漸轉濃，近期「北市客」已有逐漸回流的跡象。現階段「北市郊區」及「新北市熱區」因為房價較北市中心低2~5成，相當受到北市客中自住型買方的青睞，而「北市中心區」2000萬內的學區型、低總價產品及稀有的豪宅產品更可見到不少置產型買方進場。
另外，吸引北市客回流北市及新北市熱區購屋，其實主要還有一個原因，就是其他外圍區塊也已不再便宜。永慶房產集團統計，2011第1季至今，2年以來「北市中心區」平均成交價單價漲幅僅10.4%，「北市郊區」僅16.4%、「新北市熱區」僅17.1%，均落後「新北市潛力區」的20.4%及台中的24.4%、高雄的25.7%與桃園的32.4%的漲幅。
2010年央行針對台北市全區與新北市十三區-板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水，祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至6成、無寬限期的「選擇性信用管制」措施，對於北市中心區、北市郊區及新北市熱區等房價較高、以往投資買盤比重較大的區域，影響最大，導致這些區域，這2年來價格漲勢受到相當程度的壓抑，不少投資買盤紛紛轉其他區域購屋，也導致有題材加持的的地區，如：桃園，2年漲幅高達32.4%的狀況。不過，因短期內「新北市潛力區」及桃園、台中、高雄等區域漲幅過大，加上八大行庫領頭緊縮房貸，市場發展出現變局，未來獲利空間可能受到壓縮，「北市客」進場狀況已漸有轉趨保守的跡象。
他認為，「北市客」回流北市及新北市熱區購屋，雖不一定代表會帶動房價上漲，但因北市客購買力較強，對於購屋區域的房價將產生相當程度的支撐力道。
2012-2013年「北市客」購屋區域變化一覽
| 區域 | 2012Q1 | 2012Q2 | 2012Q3 | 2012Q4 | 2013Q1 | 較上季增減幅 |
| 台北市中心 | 28% | 27% | 26% | 26% | 30% | +4% |
| 台北市郊區 | 51% | 49% | 48% | 47% | 52% | +5% |
| 新北市熱區 | 13% | 13% | 12% | 11% | 13% | +2% |
| 新北市潛力區 | 6% | 9% | 10% | 11% | 4% | -7% |
| 其他縣市(桃園、台中、高雄) | 2% | 2% | 4% | 5% | 1% | -4% |
| 總計 | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
資料來源：永慶房產集團
製表：林詩茵
2011Q1-2013Q1 各區域房價變化
| 區域 | 2011Q1平均成交單價(萬/坪) | 2013Q1平均成交單價(萬/坪) | 漲幅(%) |
| 台北市中心區 | 70.6 | 77.9 | 10.4% |
| 台北市郊區 | 46.5 | 54.2 | 16.4% |
| 新北市熱區 | 33.5 | 39.2 | 17.1% |
| 新北市潛力區 | 20.1 | 24.2 | 20.4% |
| 桃園縣 | 10.8 | 14.3 | 32.4% |
| 台中市 | 12.7 | 15.8 | 24.4% |
| 高雄市 | 11.3 | 14.2 | 25.7% |
資料來源：永慶房產集團
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