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2013年01月16日 Sina金融理財 陳瑩瑩

新加坡政府再推一系列樓價調控措施，擬為該國房地産市場降溫。這已是2009年以來第7次推出房地産降溫政策。

1月11日，新加坡政府發布了四大措施打壓樓價。

高緯環球亞太區研究主管Sigrid Zialcita表示，繼2011年新加坡樓價上漲6%以后，2012年再度上揚3%，創下新加坡樓價新高。此前，新加坡政府幾次出台的特殊印花稅和額外買家印花稅對於樓價的抑製作用有限。新加坡副總理兼財政部長Tharman Shanmugaratnam表示，目前新加坡面臨的問題是，全球低息環境下，資産不斷注入房地産市場。因此必須進一步採取措施，及時檢討當前市場趨勢，並防止嚴重的房價倒退造成的經濟危機風險。

1月15日，新加坡市區重建局發布報告，稱去年12月，新加坡房屋銷售從11月的1087戶增加至1410戶。2012年全年，新加坡房屋銷售總量為2.2699萬戶。上述數字創下了新加坡房屋銷售歷史的新高。2011年新加坡房屋銷售總量不及1.8萬戶。

四大措施

基於上述情況，新加坡政府從四個方面入手出台打擊樓價綜合措施。

首先，對於私人住宅，政府決定對外國買家的額外買方印花稅從10%增加至15%；購買首個組屋或私人住宅的新加坡永久居民也須支付5%的買方印花稅，此前無須支付；購買兩套或以上房屋的新加坡永久居民需支付的稅費由3%提高到10%，上述政策同樣適用於新加坡公民。

購買房屋的貸款比例也被收緊。例如，對於非首次購房者，首付比例從之前的10%增加至25%，二次購房借款比例不許超過工資收入的50%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入的30%。三套或以上購房者，借款比例不能超過工資的40%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入20%。

其次，對於政府公共房屋，貸款比例也從40%收緊至35%，每月供款不得超過收入的30%。同時，規定擁有公共房屋的永久居民若在新加坡購買私人住宅，則需在購房后半年內出售該公共房屋。

第三，在政府公寓開發項目上，新措施規定，政府公寓的樓層面積需在160平方米以內，新的雙鑰匙政府公寓（即一套房子擁有兩個獨立上鎖的門）只能賣給多代共住的家庭，政府公寓施工項目從拿地完成至地基建設完成，需在15個月內。

據Sigrid Zialcita介紹，目前，政府公寓的售價大約為700-750新幣/平方英尺；而私人住宅的價格大約為850-1150新幣/平方英尺。

第四，在商業物業方面，新加坡政府亦首次引入了賣方印花稅。“商業物業在過去三年翻了一倍，2011年全年和2012年前11個月，分別有15%和18%的成交都來自持有時間少於3年的商業物業。這一數字遠高於2006年至2010年10%的平均比例。”新加坡政府聲明中指出，因此，政府決定推出賣方印花稅，以打擊短期的商業物業投機行為。

措施包括，若商業物業在購買首年度內賣出，則需要繳納15%的賣家印花稅；若在一年至兩年內賣出，則繳稅額為10%；若在兩年至三年內賣出，需繳納5%的賣家印花稅。

上述大部分新增及修改的措施均在2013年1月12日起生效。

降銀行信用風險

1月15日，惠譽發布報告，稱新加坡冷卻地産市場的措施，包括調高印花稅和收緊按揭條件等，將減低對當地銀行業的潛在信用風險。“當局針對商用物業的境外人士買家及公司買家調高了賣家印花稅。這對當地的銀行業很重要，因為這些群體持有當地物業貸款額度接近50%。當中，住宅按揭貸款占這些額度約30%，也是很大一部分。”

市場認為，上述措施的出台只有有利於降低銀行潛在信用風險，而新加坡樓價在短期內無太大下跌可能。

“我們不認為新措施出台會讓新加坡樓價大跌。”Sigrid Zialcita解釋道，目前，60%至70%的新加坡在建住宅已經銷售完成。這意味着，開發商已經回收了資金，並沒有降價銷售的壓力。另外，很多開發商是在高價拿地，因此，他們不會選擇房價低迷時出售樓盤。同時，“我們預計，開發商會在未來一段時間繼續大手拿地。”她續稱，上述新出台政策會導致成交量下降，但價格不會回落，除非樓盤銷售的下降已經影響到實體經濟的發展。新加坡政府聲明強調，這些新的買家印花稅及貸款政策是為樓市降溫而設的“臨時”性措施，將不會影響新加坡人首次購房。