【美商ERA易而安不動產台灣區總部總經理黃鵬䛥】
買新屋或買老房?相信是許多人在挑選購屋時問自己的第一個問題。在新建案如雨後春筍不斷推出後,各地房價屢創新高,許多朋友辛辛苦苦賺來的錢經常泰半花在公設上面,開始將置產規劃的方向轉移至相對便宜的老房…
什麼是都市更新?
買新屋或買老房?相信是許多人在挑選購屋時問自己的第一個問題。在新建案如雨後春筍不斷推出後,各地房價屢創新高,許多朋友辛辛苦苦賺來的錢經常泰半花在公設上面,開始將置產規劃的方向轉移至相對便宜的老房;老房不但公設比近年來的新成屋土地持份高,另外還有一層少戶的單純居住環境,更有都更題材加持,造成了都更老屋變身為黃金屋的熱烈話題。行政院早在99年11月25日通過「都市更新產業行動計畫」,預計4年內投入184.6億元,協助2萬戶屋齡逾20年獨棟老舊建物予原容積獎勵重建,在五都選舉後都更獎勵條件放寬,都更效應即將由台北市延燒至全台。然而許多人仍然不清楚甚麼是都市更新,都更主要分為兩項:
|
都更會給原屋主有何好處?
1.稅賦減免降成本:
政府為了獎勵都更改善市容,在進行都市更新房屋重建的期間,屋主完全不用繳地價稅與房屋稅,即使權利變換領回應有的新房子,也會享有稅費減免的優惠,可給屋主減輕家園重建的負擔。
|
2.房屋增值效益高:
都市更新與房屋改建不但可以美化原本老舊不堪的中古屋外觀,管線、外牆與建材也可使用現今較好的結構讓房屋更加穩固,且通常都市更新在規劃時都會與市容、街景整合連同改善周遭景觀,不只房屋本身增值,周遭環境使用效益也會大幅提高。
3.公共安全大提升:
如果您的房子可能有氯離子過高或是年久失修的情形,政府也會有海砂屋容積獎勵的相關方案鼓勵屋主們推動都更,解決原本房子的問題加上新屋使用最新建材與全新風貌,房屋不只居住更加舒適,公共防火巷與逃生設施也可重新設計,讓住戶的居家安全大幅提升。
都更並非萬靈藥 申請同意停看聽
綜觀上列諸多優點,都更其實也非全皆適用所有的中古屋,除了要符合政府都市更新條例的要件外,民眾在申請都更的時候更需要注意到下列三個重點:
1.慎選配合建商:投資人熱中買老公寓,等都市更新的利多,在合建或都更的過程中,也務必要求建商作好信託登記,屆時若建商財務吃緊,也可由銀行接手作履約保證。 此外,一般民眾與建商談分配比例時,通常是以這塊地皮的地價為考量關鍵。如果使用分區是住宅用地,市場習慣是建商與地主一人一半來分帳。在資訊還未完全掌握時,千萬不要隨便簽下同意書,只要簽一次就等於把開發權讓給建商。
2.持分與容積獎勵仔細算:在進行都更程序後,居民一開始就要積極參與,了解建商與估價公司的估價與權利變換的流程,千萬不可流失掉自己的權益,以免自家「越住越小」。
都更各階段應注意事項:
|
3.社區共識先確定:
雖然都市更新有一定的魅力存在,但還是有些許的利益糾紛造成改建或重建進度緩慢,在懷抱都更夢之前,更應先了解社區內的都更共識與街訪鄰居的想法,畢竟無論是整建維護或是重建,皆須滿足多數住戶的需求。
政府提供大利多 都市更新近日條件一覽
1. 老公寓設電梯,補助75%。
2. 獨棟重建導入綠建築,容積獎勵上限20%。
3. 屋齡逾卅年,即可原地重建換新屋、且坪數不縮水,市政府給予二倍的容積獎勵,申請者如將增加的面積出售,甚至可「免費換新屋」。
4. 補助整建維護的規劃費加工程款,最高補助上限45%。
留言列表