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塞普勒斯之美

The best investment areas I will recommend the Ayia Napa and Protaras, please watch the video below to get more familiar

塞普勒斯ERA推薦最值得投資的地區為Ayia Napa, Protaras

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18歲或以上在葡萄牙本土內居住滿10年或以上（外國公民人士的本土國以葡萄牙文作為官方語言則為6年）而懂得葡萄牙語及在葡萄牙社區中有聯誼的人士則可歸化為葡萄牙國民；當歸化葡萄牙而18歲或以下的子女也可以跟隨其父母歸化葡萄牙。

葡萄牙共和國允許雙重國籍身份；因此享有或獲取外國公民身份的葡萄牙公民不會損失葡萄牙國民身份。同樣地，成為葡萄牙國民人士也無須放棄他們的外國國民身份。

所有年屆18歲葡萄牙公民都有選舉權及被選舉權、獲得葡萄牙國民護照等權利；由於葡萄牙是歐盟成員國，因此葡萄牙國民也是歐盟公民，其在歐盟成員國都享有居住、工作、退休、領事保護等公民權利。

根據葡萄牙的移民與外籍人士相關法例，在葡居留人士分為持有臨時居留證及持有永久居留證兩類。以下為節錄自該法第74條及第80條之原文內容：

Artigo 74.º
Tipos de autorização de residência
1 — A autorização de residência compreende dois tipos:
a) Autorização de residência temporária;
b) Autorização de residência permanente.
2 — Ao cidadão estrangeiro autorizado a residir em território português é emitido um título de residência.

第74條規定了居留證的類型：臨時性及永久性。

Artigo 80.º
Concessão de autorização de residência permanente
1 — Sem prejuízo das disposições da presente lei relativas ao estatuto dos nacionais de Estados terceiros residentes de longa duração, beneficiam de uma autorização de residência permanente os cidadãos estrangeiros que, cumulativamente:
a) Sejam titulares de autorização de residência temporária há pelo menos cinco anos;
b) Durante os últimos cinco anos de residência em território português não tenham sido condenados em pena ou penas que, isolada ou cumulativamente, ultrapassem um ano de prisão, ainda que, no caso de condenação por crime doloso previsto na presente lei ou com ele conexo ou por crime de terrorismo, por criminalidade violenta ou por criminalidade especialmente violenta ou altamente organizada, a respetiva execução tenha sido suspensa;
c) Disponham de meios de subsistência, tal como definidos pela portaria a que se refere a alínea d) do n.º 1 do artigo 52.º;
d) Disponham de alojamento;
e) Comprovem ter conhecimento do português básico.
2 — O período de residência anterior à entrada em vigor da presente lei releva para efeitos do disposto no número anterior.

第80條闡述了如何獲得永久性居留許可。主要有五個條件：
a) 持有至少5年臨時居留許可；
b) 過去5年在葡居留期間沒有在境內被判刑或參與恐怖犯罪活動等；
c) 具備自力更生的能力；
d) 須有住所；
e) 葡萄牙語基礎知識之證明。

美商ERA易而安不動產國際事業處林建廷整理



AMENDMENTS TO CONDITIONS FOR RESIDENCE PERMIT FOR INVESTMENT

修訂投資居留許可條件 

On 28th January Order No. 1661-A/2013 was published which changed the conditions for the application of the special residence permit for investment activity in Portugal. 

於2013年1月28日的1661-A/2013字號公告，針對特殊在葡萄牙的投資居留許可做了一些修訂

The most significant changes contained in this document are:

其中最主要的變化如下：

1. To access the residence permit it is now only necessary to create 10 jobs instead of 30 jobs

1.現在只需要提供10個就業機會即可取得居留許可，而非之前的30個就業機會

2. The investment of the amount of or above 1 million Euros can be held in unlisted companies on the stock market (shares).

2.超過100萬歐元以上的投資，可以持有非上市公司的股票

3. Acquiring the property in co-ownership as long as each of the co-owners invests more than € 500,000.00.

3.只要每個個別投資者的投資金額超過50萬歐元，即可共同購置不動產物業

3.1 The requirement of acquisition of property may also be demonstrated by promissory contract with a deposit of or above € 500,000.00. This means that the residence permit for investment can be applied for with a mere signed promissory contract.

3.1具有可證明50萬歐元以上存款的承兌合約亦可以購置物業。這意味著，即便只有承兌合約也是可以申請投資居留許可

3.2 The promissory contract must be registered at the Land Registry Office and before renewing the residence permit for investment, the title deeds of purchase and sale must be presented.

3.2承兌合約必須在土地註冊處註冊，同時在更新居留許可投資以前，必須先出示買賣所有權狀

3.3 A declaration issued by a financial institution is also necessary to prove the transfer of the capital for payment of the deposit in the promissory contract in the amount of or above € 500,000.00 (five hundred thousand Euros).

3.3 金融機構也需要發表證明資本轉移支付承兌合約50萬歐元或以上的存款聲明

4. The properties purchased can be rented out or leased for commercial, agricultural or tourist exploration.

4. 購置的物業可以做為商業、農業或旅遊探索的出租使用

5. To renew the residence permit applicants may stay a minimum of:

a) Only 7 days during the first year and not 30 days

b) Only 14 days and not 60 days during the following two years

5. 要更新居留許可申請必須至少待上

a)第一年只需要7天，而非30天

b)接下來的每二年只要14天，而非60天

美商ERA易而安不動產國際事業處林建廷整理



Indeed the island of Cyprus is going through restructuring of its banking system and this made our economy reach the lowest point for many years now, many citizens in Cyprus have become simply poorer and I can assure you that property prices have become real opportunities for a European nation.

事實上，塞普勒斯島正在經歷銀行系統的重組，這使我們的經濟達到多年來的最低點，現在塞普勒斯的公司已經變得很窮了，我可以向你保證塞普勒斯的不動產價格在歐洲國家中已經擁有真正的機會。

The government of Cyprus has all ready opened its doors to none European countries such as Taiwan and China and offers Permanent Visas to all wealthy investors above the 300k Euro mark.

塞普勒斯政府都準備好了，針對非歐洲國家如台灣和中國敞開了大門，並提供超過30萬歐元馬克有錢的投資者永久簽證。

Any family member that buys a property values 300k and above, is allowed to come and go in this country anytime they like without visa restriction etc, another incentive is the Cyprus passport offered to any person who wish to invest above 3million Euros.

只要您購買價值30萬(約1,200萬台幣)及以上的不動產物業，您的任何家庭成員都可以沒有簽證限制的自由進出塞普勒斯，而另一個誘因是任何人只要願意投資300萬歐元(約1.2億台幣)以上，即可取得塞普勒斯護照。

The Island of Cyprus is the best in the Mediterranean with beautiful Sandy Beaches especially on the East Coast of the island and with over 3 million tourists every year mostly coming from UK, Russia, Sweden, Germany, Lebanon and many other nations including China. This island offers sun 12months a year, hospitality and above all safety everywhere, we still do not lock our cars at home. There has been over 800 property purchases in the year 2012 by Chinese investors and signs of growth from this region are visible.

塞普勒斯是在地中海中擁有最美麗的沙灘的一個島國，尤其是在東海岸的島嶼，每年有超過300萬大多來自英國，俄羅斯，瑞典，德國，黎巴嫩和其他許多國家包括中國的的遊客，。這個島每年提供12個月的陽光，熱情好客和安全無處不在，我們仍然不需要將家中的汽車上鎖。2012年至今已經有超過800個來自中國的不動產物業投資者同時可以發現該地區持續的增長的跡象。

塞普勒斯投資移民條件

塞普勒斯(Cyprus)投資移民條件是：申請人18歲以上，無犯罪記錄；購買價值30萬歐元或以上的房產；證明申請人及配偶名下擁有30萬歐元資產（存款、公司資產、房產、有價證券等）；需在於塞普勒斯的銀行內擁有至少三年以上的3萬歐元固定存款。

提交申請2-8個月後，申請人及配偶和未滿18歲的未婚子女即可獲得永久居留身份。申請塞普勒斯移民，申請人無須證明投資資金來源，無須經商背景，無語言要求，無移民監要求。

美商ERA易而安不動產國際事業處整理

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葡萄牙投資居留最新規定（2013年）：
2013年1月30日，葡萄牙政府發佈了有關投資者居住許可的規章修正案。此修正案使得葡萄牙專案在中國市場更加有吸引力。涉及到房產投資條款最重要的改變如下：
a. 共同所有權的每位投資者至少投資50萬歐圓即可；
b. 對於投資者的首次居留申請，可在支付至少50萬歐圓定金的基礎上，簽訂初步購銷合同。這樣，實際購買房產手續可推遲到第1次續簽居留許可時完成。
c. 投資房產超過50萬歐圓的部分可集資。

除了以上條款，真正有意義的是葡萄牙境內強制居留時間的改變：
第1年：7天；
第2年第3年：共14天；
第4年第5年：共14天。

亦即將居住要求放鬆為第一年在累計居住7天，之後每兩年累計居住14天，這幾乎相當於取消了移民監。

和其他國家有所區別的是，葡萄牙的移民申請人可購買總價達50萬歐元的多套不動產，且除了住宅以外，購買店面也是獲得認可的，這種方式可以確保投資者長期擁有穩定的收益。

同時，葡萄牙購房移民申請簡單，無須提供語言學歷證明、商業背景或資產來源證明，審核批準速度快，兩個月即可獲簽。申請人在保持所購房產滿5年後，即可申請永久居留。

美商ERA易而安不動產總部國際事業處整理

愛爾蘭共和國
置業移民門檻（置業的「入場費」）為40萬歐圓

匈牙利
向非歐盟國民提供永久居留權，條件是買入至少25萬歐圓之特別發行債券

賽普勒斯共和國
購買30萬歐圓房產的人士永久居留

需留意部份國家的居留權只得3年，而非真正移民

移民到某些歐盟國家，即使交付「入場費」購買物業，只能獲3年居留權，要真正成為歐洲公民還要另行申請，而且未必能成功

I. 不動產轉讓稅根據產權轉讓時的房地產價值進行收取，適用稅率為6.5%；或者，在住宅物業有累進稅率的情況下（50萬歐圓房產價值為8%）。稅率根據合同或其他轉讓檔中的價值計算（或者根據資產價值-課稅目的的官方物業估值，如金額更高）；

II. 不動產轉讓稅須由產權人在稅收到期年度的12月31日支付。城市建築的稅率在0.3%-0.5%之間（根據物業所在地），村鎮建築的稅率為0.8%。這些稅率適用於課稅目的的官方物業估值。

III. 印花稅稅率為0.8%，將根據作為不動產轉讓稅估值基礎的價值進行支付。

美商ERA易而安不動產國際事業處整理

[已經修法]
在該國投資50萬歐圓可得投資居住證，5年後獲永久居留

這次修法的最大便利就是對於那些來自歐盟區域以外，而又期望在葡萄牙進行投資的商人，他們無須事先申請申根簽證就可以獲得直接訪問該國的居住證。不過前提是，這些居住證只會發給那些期望進入葡國進行投資的企業家們。

新修法草案中對於入境、居住、自願及非自願離境的非葡萄牙居民的居住證規定修改如下：

I. 直接居住證的發放人群為來自於申根區域以外國家，並有意在葡萄牙投資的個人或團體。
II. 投資者必須在5年的最小期限內投入1百萬歐圓資金，並創造至少30個就業機會，且須擁有價值75萬歐圓以上的房產。
III. 歐洲藍卡居住證的發放對象為法定薪酬範圍的高技術專業人才。

葡萄牙「黃金居留計畫」於2012年10月8日正式生效。新移民法規定，非歐盟國家公民要獲得居住許可權，只需滿足3個標準中的任意1個，主申請人、配偶、未滿18周歲子女以及雙方父母即可在2個月內獲得葡萄牙居留權：

投資100萬歐圓以上的投資資金、購買價值50萬歐圓的房地產、創造30個工作崗位。其中購買50萬歐圓的房地產為目前最簡便最受投資者歡迎的方式，房地產可買多套，只要總價達到50萬歐圓即可。而且沒有限定只能購買住宅，購買商鋪亦可。所購房地產5年後可以自由出售。
持有效居留證6年（持有臨時居留證5年和永久居留證1年），並滿足一定條件，即可加入葡萄牙國籍。在此期間，申請人平均每年需要在葡萄牙境內居住滿7天。就入籍而言，這是迄今為止，所有歐盟成員國中對居住時間要求最低的國家。

取得葡萄牙居留身份以後，在歐洲享受到的國際化生活也讓投資者非常嚮往。作為歐洲傳統強國，葡萄牙投資移民憑藉26個申根國免簽，工作學習均享國民待遇，基本沒有「移民監」移民監要求，「一人投資，三代受益」，入籍後可自由通行26個申根國，享受全球158個國家免簽或落地簽的獨特優勢，受到了全球投資者的高度關注。

[考慮修法]
在該國投資16萬歐圓的物業便可取得西班牙居留權

由於西班牙是歐盟成員國，外國人在西班牙置業及取得居留權後，可以在有份簽署《申根公約》的25個歐盟國家自由進出，毋須簽證。

西班牙通常會給予歐盟以外國家的公民90天入境簽證，而給予外國購樓人士的入境逗留時間將會長得多，但並非無限制。

此外，擁有居留權的買家亦不可以在西班牙工作。

理論上，取得居留權的人士，將來也會合乎資格申領西班牙護照，換言之也可在任何歐盟成員國居留，勢必帶來深遠影響。

申根公約國：德國、法國、荷蘭、比利時、盧森堡、西班牙、葡萄牙、義大利、奧地利、希臘、丹麥、芬蘭、瑞典、冰島、挪威、愛沙尼亞、拉脫維亞、立陶宛、馬爾他、波蘭、斯洛伐克、斯洛維尼亞、捷克、匈牙利、瑞士、列支敦斯登。

2013年03月18日 10:00   星島日報

(本報訊)

儘管葡萄牙的債務危機尚未結束，但因房價便宜，不少海外投資人逢低搶買或搶建，房地產市場蠢蠢欲動，位於觀光地區的商用不動產和休閒度假別墅尤其搶手。

在葡萄牙阿爾加維區的金塔湖，英國房地產開發商E3 Properties斥資3億美圓，模仿大西洋對岸美國佛羅里達州的棕櫚樹休閒度假勝地，蓋了名為「礁島」的豪宅別墅聚落，希望趕在暑假旅遊旺季來臨之前完工。這些豪宅四分之一已經賣出，E3負責人雷赫爾表示：「葡萄牙經濟衰退很嚴重，但根據我們在葡萄牙的銷售情況，我們覺得高檔房地產市場越來越好。」

陽光、沙灘和高爾夫球是長期以來葡萄牙吸引觀光客的特色，且每3個觀光客就有一個前往阿爾加維區。由於葡萄牙興建太多飯店和旅館，歐洲金融危機爆發后，該國房價下跌，外國投資人開始撿便宜，包括一些私募基金向銀行業收購貶值的商用不動產，沙地阿拉伯酋長賈比爾也來物色對象。

葡萄牙是繼希臘和愛爾蘭之后，第三個申請紓困的歐圓區會員國，2011年5月獲得780億歐圓紓困。該國經濟正進入第三年衰退，失業率為1998年以來最高。

在離金塔湖以西不到30英里，一度是觀光勝地的阿爾布費拉鎮，處處可見荒廢的旅館和蓋一半的公寓，說明了葡萄牙最近幾年的經濟狀況。

儘管葡萄牙的房地產投資仍較2007年高峰下跌逾五成，房地產經紀商高緯環球的資料顯示，去年該國房地產的投資金額成長68%至4.245億歐圓。高緯環球駐里斯本的投資主管安東尼斯表示，四分之三的投資是住宅，主要因為銀行業將不良貸款賣給私募基金。目前為沙地阿拉伯第三大富豪的賈比爾3月訪問葡萄牙時表示，正在尋找可投資的四或五星級飯店。賈比爾可能賣掉一些廉價飯店，因為這已不再是他公司JJW Hotels & Resorts的投資策略。

據彭博報導，由賈比爾成立、管理JJW的控股公司MBI International & Partners，2008年以2.68億美圓自喜達屋國際飯店集團手中買下阿爾加維區3棟飯店。今年2月，賈比爾償還了向葡萄牙銀行業申請的房貸。

美國房地產投資銀行卡爾頓集團負責伊比利亞營運的貝爾川表示，過去12至18個月，該公司提列了75億歐圓，準備在西班牙和葡萄牙購買房地產，因歐圓區瓦解的危機降低，房價已跌到買家想進場的地步。

葡萄牙房地產資料公司Confidencial Imobiliario表示，去年葡萄牙房地產價格連續第二年下跌，跌幅為2.2%。

貝爾川表示，一些住房和零售空間的價格將再跌10%至15%，到2014年初才止跌。但Confidencial的資料顯示，2008年以來葡萄牙房價僅下跌1.6%。葡萄牙最大上市銀行Banco Espirito Santo董事索托表示，不像鄰國西班牙，葡萄牙房地產市場從未經歷過暴起暴跌。

香港明報 2013-03-18

德國在2012年取代英國成為歐洲最有吸引力房地產市場，投資商最中意的城市為首都柏林和南部城市慕尼黑。

柏林負責城市發展的參議院管理局17日對媒體說，外國投資商對柏林房地產市場很有興趣，導致該市頒發建築許可及房地產銷售許可的數字直線上升。投資商去年對德國房地產投資額達到5年來最高。買主來自國外的房產銷售額達到111億歐元，比上年提高了將近70%，其中有16億歐元流向柏林房地產市場。

據CBRE諮詢公司新近所做2012年調查報告，35%的歐洲投資商認為德國市場最有吸引力，認為英國有吸引力的投資商僅剩24%。一直以來，英國曾經佔據投資吸引力第一位。德國聯邦統計局的數字也顯示，該國去年頒發的建築許可連續三年遞增，批準建築公寓房23.95萬套，比上年增加4.8%。來自國外的5筆合計51億歐元的大額投資，分別用於近1萬套公寓房的交易。

德國目前是歐洲經濟火車頭，失業率在歐盟範圍內最低，人均實際收入不斷提高，過去一直無力買房的德國公民也開始涉足房地產市場。另外該國退休金保險機構或者基金會也認為房地產利潤高風險小，將其看作是比較安全的投資領域。業界專家認為，這一領域的繁榮還將持續兩到三年。

不過，CBRE公司的同一調查結果還顯示，倫敦仍舊是全歐洲最有吸引力的城市，其後緊跟慕尼黑及柏林。

2012年11月6日 香港南華早報

最近一、兩年，大家看到有關歐洲的報導大部分都是關於歐洲危機的負面報導。所謂的危機，也是能在危險之中看準機會。相信這幾個月歐元的疲弱，其實締造了一個投資的良機。

歐洲雖然還在主權債務困擾的雲霧裏，但參考過2008年危機的經驗，大家都可以理解一些prime資產是有抗跌能力，而且只有在危機當中，才有可能有機會挑選得合心意的產業。巴黎就是其中一個很好的例子。雖然目前社會黨讓好多法國富人擔心財富要繳付重稅，但傳統巴黎高端物業早已由非法國本地人作為主導買家。巴黎高端物業的大部分買家為全球富人，包括來自中東、南美、歐洲、北美以至近年的俄羅斯富豪等。

巴黎是全球主要城市的表表者。目前到巴黎的亞洲客人，主要還是來購物，買名牌。提到房地產，可能他們會先選擇倫敦。當然倫敦投資程式確實是比較簡單，可是從三個角度看巴黎，她的吸引力是明顯的：

一、倫敦的樓價比巴黎已高了接近一倍。 比方說，在巴黎最高貴地段之一的Saint-Germain-des-Pres,要買一套公寓，面對塞納河景，大概要預算3萬歐圓每平方公尺（約25萬人民幣每平方公尺）。相對來說，要買倫敦中心Chelsea, Knighstbridge, Kensington 等地區，價格在4千到5千英鎊每平方公尺左右（50萬人民幣每平方公尺）One Hyde Park的話，就得要預算英鎊6萬每平方公尺左右（60萬人民幣每平方公尺）。

二、過去一年，英鎊靠穩。歐圓去年持續疲弱的表現，再貶值了8%。雖然歐洲危機還沒有完全解決，一般分析顯示目前市場悲觀情緒比半年前改善，歐圓再大幅貶值風險已經大大減少。

三、巴黎和倫敦也有非常大的地理環境差異。倫敦的豪宅區在不斷的擴大，就是從以前最中心的High Street, 以至擴大到周邊的地區也可以找到新的豪宅專案推出。法國大概是一個非常注重傳統的國家吧，就是在巴黎的豪宅區，離開不了幾十年來都是豪宅區的中心地帶六、七、十六區等。換句話說，倫敦的豪宅供應是不時有新的供應，但巴黎的豪宅供應就是不變, 而且沒有新樓盤，只能在二手市場裏面，候機爭取買到心頭好。全球富人不斷增長，而且亞洲的財富剛剛才開始進軍這個全球認定為享受生活首選之都的巴黎，所以巴黎房產的前景可以寄予厚望。

法國的稅務制度並非像傳言中那麼晦澀難懂。如能仔細瞭解一下與收入和財富稅相關的各種減稅可能性，法國的稅率其實比美國的寬鬆得多。主要的稅項分為以下幾項：

（一） taxe foncière：不動產稅
建立在理論租用價值上，由業主承擔支付；

（二） taxe d’habitation：居住稅
由物業居住人承擔支付；物業居住人既可以是業主本人，也可以是房客──這根據每年1月1日的房屋評估情況而定。如果物業沒有租出或者房客未能支付居住稅，則由業主本人承擔支付。居住稅的計算如下：國家土地局設定的房屋租賃價值×當地政府設定的稅率。 居住稅以一年的時間為基礎計算。如果房產在年中被出售或者房客意外遷出，居住稅並不會因此而退還。

以上的兩種稅合計一般不超過樓價的0.4%， 但要根據情況而定。在購買房產之前可以要求業主提供有關資料。

（三） L'impôt de solidarité sur la fortune或ISF：財富税
如果法國房產價值超過80萬歐圓，那麼業主不是法國納稅人，也必須在法國繳納財富稅。財富稅從0.55%到1.80%不等，後者的淨資產值在16,679,000歐圓以上，具體分級參見下表：

（四） L\'impôt sur les plus-values：資本增值稅
如果業主是歐盟公民（包括挪威和冰島），他們須為法國產業繳納19%的資本增值稅，如果業主是非歐盟公民，則應繳納33.33%的資本增值稅。 增值部分的計算方法為：出售資產所得款項減去購買該資產的花費。如果沒提供證明實際花費成本，可以按購買價7.5%扣除。可扣除費用諸如地產代理佣金和律師費，以及公證轉讓稅等。 在持有產權整整五年之後，業主可以享受資產增值稅減免。由此推算可知，產權持有三十年後，業主將不用再支付資產增值稅。

舉例：列舉三項稅種加起來，相等於每年交樓價的0.4% 左右。
比如一個投資者買一套售價約４百萬歐圓位於16區的四房公寓，面積有365平方公尺。
Tax(fonciere 2010)不動產稅：約4,000歐圓
Tax d’habitation 居住稅：約4,000歐圓
Total 兩項稅總數：約8,000歐圓
（物業市價的0.3 %）

舉例財富稅—買家作了物業價值的70%抵押。
購入價：4,000,000歐圓
貸款總額：2,800,000歐圓
淨資產值：(4,000,000 – 2,800,000) = 1,200,000歐圓
ISF財富稅：(1,200,000-800,000) x 0.55 % = 2,200歐圓
(第一年付稅額 = 物業市價的0.055% )
三項稅總額：低於每年房價的0.4%

在巴黎購房，大部分都是長線投資者。由於賣房時有剛解釋過的增值稅，而且買房時的一次性手續費比較高，短線投機性買賣幾乎沒有太大圖利空間。在首次交易所要付的費用如下：
．公證人費用：公證人費用由法律明文規定，收費等級從高到低，與物業價格成正比。
．經紀佣金（視乎樓價價值，從2-8%不等）：通常已含在售價之中。
．登記應費用：定在5.09％。