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2012年11月6日 香港南華早報
最近一、兩年，大家看到有關歐洲的報導大部分都是關於歐洲危機的負面報導。所謂的危機，也是能在危險之中看準機會。相信這幾個月歐元的疲弱，其實締造了一個投資的良機。
歐洲雖然還在主權債務困擾的雲霧裏，但參考過2008年危機的經驗，大家都可以理解一些prime資產是有抗跌能力，而且只有在危機當中，才有可能有機會挑選得合心意的產業。巴黎就是其中一個很好的例子。雖然目前社會黨讓好多法國富人擔心財富要繳付重稅，但傳統巴黎高端物業早已由非法國本地人作為主導買家。巴黎高端物業的大部分買家為全球富人，包括來自中東、南美、歐洲、北美以至近年的俄羅斯富豪等。
巴黎是全球主要城市的表表者。目前到巴黎的亞洲客人，主要還是來購物，買名牌。提到房地產，可能他們會先選擇倫敦。當然倫敦投資程式確實是比較簡單，可是從三個角度看巴黎，她的吸引力是明顯的：
一、倫敦的樓價比巴黎已高了接近一倍。 比方說，在巴黎最高貴地段之一的Saint-Germain-des-Pres,要買一套公寓，面對塞納河景，大概要預算3萬歐圓每平方公尺（約25萬人民幣每平方公尺）。相對來說，要買倫敦中心Chelsea, Knighstbridge, Kensington 等地區，價格在4千到5千英鎊每平方公尺左右（50萬人民幣每平方公尺）One Hyde Park的話，就得要預算英鎊6萬每平方公尺左右（60萬人民幣每平方公尺）。
二、過去一年，英鎊靠穩。歐圓去年持續疲弱的表現，再貶值了8%。雖然歐洲危機還沒有完全解決，一般分析顯示目前市場悲觀情緒比半年前改善，歐圓再大幅貶值風險已經大大減少。
三、巴黎和倫敦也有非常大的地理環境差異。倫敦的豪宅區在不斷的擴大，就是從以前最中心的High Street, 以至擴大到周邊的地區也可以找到新的豪宅專案推出。法國大概是一個非常注重傳統的國家吧，就是在巴黎的豪宅區，離開不了幾十年來都是豪宅區的中心地帶六、七、十六區等。換句話說，倫敦的豪宅供應是不時有新的供應，但巴黎的豪宅供應就是不變, 而且沒有新樓盤，只能在二手市場裏面，候機爭取買到心頭好。全球富人不斷增長，而且亞洲的財富剛剛才開始進軍這個全球認定為享受生活首選之都的巴黎，所以巴黎房產的前景可以寄予厚望。
法國的稅務制度並非像傳言中那麼晦澀難懂。如能仔細瞭解一下與收入和財富稅相關的各種減稅可能性，法國的稅率其實比美國的寬鬆得多。主要的稅項分為以下幾項：
（一） taxe foncière：不動產稅
建立在理論租用價值上，由業主承擔支付；
（二） taxe d’habitation：居住稅
由物業居住人承擔支付；物業居住人既可以是業主本人，也可以是房客──這根據每年1月1日的房屋評估情況而定。如果物業沒有租出或者房客未能支付居住稅，則由業主本人承擔支付。居住稅的計算如下：國家土地局設定的房屋租賃價值×當地政府設定的稅率。 居住稅以一年的時間為基礎計算。如果房產在年中被出售或者房客意外遷出，居住稅並不會因此而退還。
以上的兩種稅合計一般不超過樓價的0.4%， 但要根據情況而定。在購買房產之前可以要求業主提供有關資料。
（三） L'impôt de solidarité sur la fortune或ISF：財富税
如果法國房產價值超過80萬歐圓，那麼業主不是法國納稅人，也必須在法國繳納財富稅。財富稅從0.55%到1.80%不等，後者的淨資產值在16,679,000歐圓以上，具體分級參見下表：
（四） L\'impôt sur les plus-values：資本增值稅
如果業主是歐盟公民（包括挪威和冰島），他們須為法國產業繳納19%的資本增值稅，如果業主是非歐盟公民，則應繳納33.33%的資本增值稅。 增值部分的計算方法為：出售資產所得款項減去購買該資產的花費。如果沒提供證明實際花費成本，可以按購買價7.5%扣除。可扣除費用諸如地產代理佣金和律師費，以及公證轉讓稅等。 在持有產權整整五年之後，業主可以享受資產增值稅減免。由此推算可知，產權持有三十年後，業主將不用再支付資產增值稅。
舉例：列舉三項稅種加起來，相等於每年交樓價的0.4% 左右。
比如一個投資者買一套售價約４百萬歐圓位於16區的四房公寓，面積有365平方公尺。
Tax(fonciere 2010)不動產稅：約4,000歐圓
Tax d’habitation 居住稅：約4,000歐圓
Total 兩項稅總數：約8,000歐圓
（物業市價的0.3 %）
舉例財富稅—買家作了物業價值的70%抵押。
購入價：4,000,000歐圓
貸款總額：2,800,000歐圓
淨資產值：(4,000,000 – 2,800,000) = 1,200,000歐圓
ISF財富稅：(1,200,000-800,000) x 0.55 % = 2,200歐圓
(第一年付稅額 = 物業市價的0.055% )
三項稅總額：低於每年房價的0.4%
在巴黎購房，大部分都是長線投資者。由於賣房時有剛解釋過的增值稅，而且買房時的一次性手續費比較高，短線投機性買賣幾乎沒有太大圖利空間。在首次交易所要付的費用如下：
．公證人費用：公證人費用由法律明文規定，收費等級從高到低，與物業價格成正比。
．經紀佣金（視乎樓價價值，從2-8%不等）：通常已含在售價之中。
．登記應費用：定在5.09％。
最近一、兩年，大家看到有關歐洲的報導大部分都是關於歐洲危機的負面報導。所謂的危機，也是能在危險之中看準機會。相信這幾個月歐元的疲弱，其實締造了一個投資的良機。
歐洲雖然還在主權債務困擾的雲霧裏，但參考過2008年危機的經驗，大家都可以理解一些prime資產是有抗跌能力，而且只有在危機當中，才有可能有機會挑選得合心意的產業。巴黎就是其中一個很好的例子。雖然目前社會黨讓好多法國富人擔心財富要繳付重稅，但傳統巴黎高端物業早已由非法國本地人作為主導買家。巴黎高端物業的大部分買家為全球富人，包括來自中東、南美、歐洲、北美以至近年的俄羅斯富豪等。
巴黎是全球主要城市的表表者。目前到巴黎的亞洲客人，主要還是來購物，買名牌。提到房地產，可能他們會先選擇倫敦。當然倫敦投資程式確實是比較簡單，可是從三個角度看巴黎，她的吸引力是明顯的：
一、倫敦的樓價比巴黎已高了接近一倍。 比方說，在巴黎最高貴地段之一的Saint-Germain-des-Pres,要買一套公寓，面對塞納河景，大概要預算3萬歐圓每平方公尺（約25萬人民幣每平方公尺）。相對來說，要買倫敦中心Chelsea, Knighstbridge, Kensington 等地區，價格在4千到5千英鎊每平方公尺左右（50萬人民幣每平方公尺）One Hyde Park的話，就得要預算英鎊6萬每平方公尺左右（60萬人民幣每平方公尺）。
二、過去一年，英鎊靠穩。歐圓去年持續疲弱的表現，再貶值了8%。雖然歐洲危機還沒有完全解決，一般分析顯示目前市場悲觀情緒比半年前改善，歐圓再大幅貶值風險已經大大減少。
三、巴黎和倫敦也有非常大的地理環境差異。倫敦的豪宅區在不斷的擴大，就是從以前最中心的High Street, 以至擴大到周邊的地區也可以找到新的豪宅專案推出。法國大概是一個非常注重傳統的國家吧，就是在巴黎的豪宅區，離開不了幾十年來都是豪宅區的中心地帶六、七、十六區等。換句話說，倫敦的豪宅供應是不時有新的供應，但巴黎的豪宅供應就是不變, 而且沒有新樓盤，只能在二手市場裏面，候機爭取買到心頭好。全球富人不斷增長，而且亞洲的財富剛剛才開始進軍這個全球認定為享受生活首選之都的巴黎，所以巴黎房產的前景可以寄予厚望。
法國的稅務制度並非像傳言中那麼晦澀難懂。如能仔細瞭解一下與收入和財富稅相關的各種減稅可能性，法國的稅率其實比美國的寬鬆得多。主要的稅項分為以下幾項：
（一） taxe foncière：不動產稅
建立在理論租用價值上，由業主承擔支付；
（二） taxe d’habitation：居住稅
由物業居住人承擔支付；物業居住人既可以是業主本人，也可以是房客──這根據每年1月1日的房屋評估情況而定。如果物業沒有租出或者房客未能支付居住稅，則由業主本人承擔支付。居住稅的計算如下：國家土地局設定的房屋租賃價值×當地政府設定的稅率。 居住稅以一年的時間為基礎計算。如果房產在年中被出售或者房客意外遷出，居住稅並不會因此而退還。
以上的兩種稅合計一般不超過樓價的0.4%， 但要根據情況而定。在購買房產之前可以要求業主提供有關資料。
（三） L'impôt de solidarité sur la fortune或ISF：財富税
如果法國房產價值超過80萬歐圓，那麼業主不是法國納稅人，也必須在法國繳納財富稅。財富稅從0.55%到1.80%不等，後者的淨資產值在16,679,000歐圓以上，具體分級參見下表：
（四） L\'impôt sur les plus-values：資本增值稅
如果業主是歐盟公民（包括挪威和冰島），他們須為法國產業繳納19%的資本增值稅，如果業主是非歐盟公民，則應繳納33.33%的資本增值稅。 增值部分的計算方法為：出售資產所得款項減去購買該資產的花費。如果沒提供證明實際花費成本，可以按購買價7.5%扣除。可扣除費用諸如地產代理佣金和律師費，以及公證轉讓稅等。 在持有產權整整五年之後，業主可以享受資產增值稅減免。由此推算可知，產權持有三十年後，業主將不用再支付資產增值稅。
舉例：列舉三項稅種加起來，相等於每年交樓價的0.4% 左右。
比如一個投資者買一套售價約４百萬歐圓位於16區的四房公寓，面積有365平方公尺。
Tax(fonciere 2010)不動產稅：約4,000歐圓
Tax d’habitation 居住稅：約4,000歐圓
Total 兩項稅總數：約8,000歐圓
（物業市價的0.3 %）
舉例財富稅—買家作了物業價值的70%抵押。
購入價：4,000,000歐圓
貸款總額：2,800,000歐圓
淨資產值：(4,000,000 – 2,800,000) = 1,200,000歐圓
ISF財富稅：(1,200,000-800,000) x 0.55 % = 2,200歐圓
(第一年付稅額 = 物業市價的0.055% )
三項稅總額：低於每年房價的0.4%
在巴黎購房，大部分都是長線投資者。由於賣房時有剛解釋過的增值稅，而且買房時的一次性手續費比較高，短線投機性買賣幾乎沒有太大圖利空間。在首次交易所要付的費用如下：
．公證人費用：公證人費用由法律明文規定，收費等級從高到低，與物業價格成正比。
．經紀佣金（視乎樓價價值，從2-8%不等）：通常已含在售價之中。
．登記應費用：定在5.09％。
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