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【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

日本經濟在1985年前後達到頂點，當時1美元兌250元日元，為了修正美元幣值過高的問題，1985年「廣場協議」導致日元大幅升值，到1987年底時，甚至已進行到1美元兌120元日元，使得日元對美元匯率在二年多的時間內漲升2倍。由於如此急劇的日元升值，使得日本GDP在1986年跌落為負值，呈現「日元升值導致之景氣衰退」狀況，1989年泡沫經濟的崩潰，更導致23年來日本經濟衰落，扮演拉動經濟火車頭角色的房地產更是萎靡不振。

此次海外資本擴大對日本房地產投資的背景正好相反，主因是日本房地產行情已呈現觸底跡象，在房地產長期處於黯淡的局面下，信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示，東京平均房價約4289萬日元，台北約4689萬日元，上海最高為5210萬日元。

據統計，日本個人持有的金融資產約達GDP的3倍，即1500兆日圓(約新台幣420兆元)的現金是躺在銀行存款或郵局存款中睡覺，雖然日本的利率低得異常，但是日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資上，反而是保守的擁有，主要原因是對經濟景氣沒有信心，日本「富屋貧民」及抓緊腰包的個人消費理念，更使得日本景氣膠著而難以成長。

日本首相安倍晉三特別經濟顧問濱田宏一認為，日本央行過去畏懼通貨膨脹對經濟的影響，不斷抑壓通膨因素，造成日本經濟失落的20年，是日本央行最大的失策。日本想要擺脫通縮，就必須透過設定通膨目標及貨幣寬鬆政策，擴大貨幣基礎。這就如同台灣政府在金融海嘯風暴時，推行的消費劵一樣。

近半年來，日本颳起了安倍貨幣寬鬆政策效應的旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，低迷了23年的日本景氣和人民的信心，似乎正一步步的復甦，其實不只是日本對金融經濟政策下了強心劑，美國、英國及歐盟等國家的央行，也一改過去以預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，相信在這樣的全球一致的貨幣寬鬆政策下，日本房地產在租金及資本利得等收益率的表現，也會越來越佳。