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蔡惠芳 20130723  |  工商時報  |  A16 產業商業 

地上權住宅最令人關注的一件糾紛案例，是2011年交易的台北市1戶總價1.3億元地上權住宅，買方交屋後聲稱在不知情下，買進這棟房屋，但赫然發現土地謄本中，看到地上權登記的項目，只剩下32年的存續年限，算下來、每1年等於要花400多萬元租用這棟住宅？期滿價值歸零？因此向賣方主張解約。此案，到目前為止還在進行訴訟中。

近年來地上權土地標售案排山倒海而來，除部分保險業、飯店業得標的地上權土地，開發為單一所有權人、只租不分割出售的商場、飯店、辦公室之外，有些建商在台北市土地缺貨、都更牛步之際，開始破例嘗試競標地上權土地。

而建商得標的地上權土地，又可分為兩大類，一種是限制得標人不得分割出售第三人，一種是可分割出售，建商多計畫為地上權住宅、3年後完工獲利了結。

目前除皇翔士林官邸案將開發為商務旅館、達欣工程興安街案蓋商務旅館（僅小部分規劃出售）、志嘉建設5月才標到羅斯福路地上權土地，其餘已得標、規劃作出售型的地上權住宅，仍求貸無門。

其實地上權住宅雖有價格低於市場3成、出租給房客的租金報酬率上看3～6％優於行情等誘因之外；潛在問題也不少，包括：銀行不易估價、不易放足正常貸款年限、利率較高、地租像「溫水煮青蛙」逐年攀升、每年地租是愈住愈貴，而且，房屋價值逐年遞減、二手市場轉手困難等，都是買方必須考量的問題。

地租方面，通常會依照每3年調整一次的公告地價，要求買方繳交約5％的地租。台北市逐年大幅調高公告地價，光是京站交屋以來地租攀升了4成，台北花園更是大漲6成6。

93年之後的地上權招標案，幾乎都要求得標人不得分割，最近台北市政府更聲明：日後招標的地上權土地將不得分割出售第三人，顯示開發限制正緊縮、開發風險相對提高。