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中央日報特稿/智庫論壇/謝明瑞 國立空中大學商學系副教授周信佑 國立空中大學講師2013/5/4
都會地區房價偏高一直是民怨的主要項目之一。近年來，在亞洲的許多國家，房地產市場也都發生交易過熱及人為炒作問題，為了防止經濟成長所帶來的不當房價之波動，各國紛紛對房地產的交易加重課徵相關租稅等策略，以提高交易成本，遏止投機炒作。
我國政府在祭出多種金融政策仍無法阻止房價的再三起漲後，為健全房市，扼止短期頻繁買賣非自用房地產的亂象，參考香港和新加坡的作法，訂定「特種貨物及勞務稅條例」，針對不動產的投機性交易課徵「特種消費稅」（簡稱「奢侈稅」），期能扼止房價飛漲，促使房屋市場朝健康常態方向發展。
「奢侈稅」，其課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓等都市。依持有時間在1年以下課徵15%，持有1至2年課徵10%。這個稅，是每一次在短期內移轉時，不論賺或賠，都要課徵，屬於「交易稅」性質，且採主動申報制，若被查出沒有申報，除了補稅外，另有1倍罰金，若是有申報但漏報，罰金為0.5倍。
自民國100年6月1號起上路，實施至今年1月共計20個月，全國房市呈現「價穩量縮」。每月全國建物買賣棟數呈減少趨勢，改善交易過熱現象，其中臺北市及新北市減少幅度最大，以101年與前(100)年五大都會區的買賣交易數量結果做比較，台北市交易量減少39.1%，新北市減少36.08%，高雄市微降0.62%，台中市下降15.21%，台南市小降3.7%，移轉棟數減少主要在雙北市，顯示奢侈稅抑制炒作最明顯地區仍在北部；再者，這段時間「奢侈稅」總共收到67億多元，其中以不動產占最多達45億元，進口小汽車21億元居次，遠較財政部以原交易量估「奢侈稅」一年可達150億元少，顯見「奢侈稅」開徵後，確實有發揮遏止短期炒作效果；另從購屋動機分析，為「投資」而購屋者明顯減少，但為「自住」而購屋者則穩定成長。由這三點觀察，顯見「奢侈稅」已發揮短期遏止房市投機炒作之效果，且不影響自住購屋意願。
今年6月奢侈稅實施即將滿兩年，財政部擬將奢侈稅轉型。張盛和部長就指出財政部已將奢侈稅委外進行檢討，預計在立法院下個會期就會提出奢侈稅修正草案，檢討方向分三方面，首先是將規範不清楚的地方補強，第二是考慮延長要課奢侈稅的持有年限（現行規定是2年），第三則考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住。
這三個面向都相當正確。首先，稅賦是影響房市變動最主要因素，購屋人為了規避奢侈稅的課徵，在不動產業者的規劃與建議下，所謂的「奢侈稅避稅教戰守則」應因而生，其中，較常見的避稅模式包括：
1.養人頭戶：以別人的名義購屋，藉以規避二棟房子所可能付出的高額賦稅；
2.買二賣一：在買第二棟房子的同時，也賣出已有的房子，保持名下僅有一棟房子的情形；
3.不動產信託：交由第三公證人處理，待兩年過後再重新轉回自己所有；
4.假離婚：以假離婚來達成擁有兩棟房地產的事實，並藉以規避「奢侈稅」。
其中以第一種、第二種和第三種情況最為嚴重，目前財政部和各國稅局訂定的稽核標準，規定個人一年內出售房屋六棟以上，才會被視為營業行為，列為查稅對象，調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說，若透過養人頭戶，讓一個名下沒有房地產的自然人，將其戶籍遷入待售的房屋內，一年內買賣不超過六戶，仍可規避掉「奢侈稅」；買二賣一，亦可採類似的方式操作。這些過於寬鬆的規範或缺乏稽核人力的情況，讓「奢侈稅」的作用大打折扣，也提供投資客持續炒作房地產的空間與養分。
其次，考慮延長要課奢侈稅的持有年限，這也是一個很好的觀點。以香港為例，房產調控新政就是在既有最高4.25%印花的稅基礎上，向六個月內、6－12個月及12－24個月內轉售住宅開徵「額外印花稅」，稅率分別為15%、10%和5%。由於房價仍無法獲得很好的控制，香港更於101年10月27日起，將應課徵「額外印花稅」之短期持有期間由2年延長至3年，另對非香港永久居民及公司在香港購屋者再加徵15％額外印花稅；新加坡為了穩定房市，亦將房產轉售的印花稅在4年之內轉手由3%大幅提高，分別為第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。顯見延長課奢侈稅的持有年限有其合理性。
至於考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住，亦即排除買賣虧錢還要被課奢侈稅的問題。這個建議是很合理，尤其是目前已有實價登錄的機制，可以排除大部分買賣價格造假的情形，但仍須加強查核， 並訂下相關罰則。像最近幾年經濟大幅崛起的大陸對於都會地區的房價，均施以相對嚴格的管制，包括購屋者需繳交五年的納稅證明，調高自備款，以及實施限購等，近期更推出新的政策「國5條」，針對二手房交易，差價多課20%的稅金。這項規定也是針對有賺錢的房屋買賣才進行課徵。
從國內經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也經常是造成經濟崩壞的重要因素，如日本1989年泡沫崩潰，造成了二十餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國2008 年的次貸風暴，受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球；現在仍未落幕的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，匡正房市畸型現象，促使房地場市場理性、健康的發展是政府不可推託的職責。在「奢侈稅」即將屆滿兩年之際，未來檢討奢侈稅時應多加考量，盡可能將這些漏洞填補，使「奢侈稅」在國內房地產尚未核實課稅之前仍能發揮其應有之效果。
【中央網路報】
都會地區房價偏高一直是民怨的主要項目之一。近年來，在亞洲的許多國家，房地產市場也都發生交易過熱及人為炒作問題，為了防止經濟成長所帶來的不當房價之波動，各國紛紛對房地產的交易加重課徵相關租稅等策略，以提高交易成本，遏止投機炒作。
我國政府在祭出多種金融政策仍無法阻止房價的再三起漲後，為健全房市，扼止短期頻繁買賣非自用房地產的亂象，參考香港和新加坡的作法，訂定「特種貨物及勞務稅條例」，針對不動產的投機性交易課徵「特種消費稅」（簡稱「奢侈稅」），期能扼止房價飛漲，促使房屋市場朝健康常態方向發展。
「奢侈稅」，其課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓等都市。依持有時間在1年以下課徵15%，持有1至2年課徵10%。這個稅，是每一次在短期內移轉時，不論賺或賠，都要課徵，屬於「交易稅」性質，且採主動申報制，若被查出沒有申報，除了補稅外，另有1倍罰金，若是有申報但漏報，罰金為0.5倍。
自民國100年6月1號起上路，實施至今年1月共計20個月，全國房市呈現「價穩量縮」。每月全國建物買賣棟數呈減少趨勢，改善交易過熱現象，其中臺北市及新北市減少幅度最大，以101年與前(100)年五大都會區的買賣交易數量結果做比較，台北市交易量減少39.1%，新北市減少36.08%，高雄市微降0.62%，台中市下降15.21%，台南市小降3.7%，移轉棟數減少主要在雙北市，顯示奢侈稅抑制炒作最明顯地區仍在北部；再者，這段時間「奢侈稅」總共收到67億多元，其中以不動產占最多達45億元，進口小汽車21億元居次，遠較財政部以原交易量估「奢侈稅」一年可達150億元少，顯見「奢侈稅」開徵後，確實有發揮遏止短期炒作效果；另從購屋動機分析，為「投資」而購屋者明顯減少，但為「自住」而購屋者則穩定成長。由這三點觀察，顯見「奢侈稅」已發揮短期遏止房市投機炒作之效果，且不影響自住購屋意願。
今年6月奢侈稅實施即將滿兩年，財政部擬將奢侈稅轉型。張盛和部長就指出財政部已將奢侈稅委外進行檢討，預計在立法院下個會期就會提出奢侈稅修正草案，檢討方向分三方面，首先是將規範不清楚的地方補強，第二是考慮延長要課奢侈稅的持有年限（現行規定是2年），第三則考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住。
這三個面向都相當正確。首先，稅賦是影響房市變動最主要因素，購屋人為了規避奢侈稅的課徵，在不動產業者的規劃與建議下，所謂的「奢侈稅避稅教戰守則」應因而生，其中，較常見的避稅模式包括：
1.養人頭戶：以別人的名義購屋，藉以規避二棟房子所可能付出的高額賦稅；
2.買二賣一：在買第二棟房子的同時，也賣出已有的房子，保持名下僅有一棟房子的情形；
3.不動產信託：交由第三公證人處理，待兩年過後再重新轉回自己所有；
4.假離婚：以假離婚來達成擁有兩棟房地產的事實，並藉以規避「奢侈稅」。
其中以第一種、第二種和第三種情況最為嚴重，目前財政部和各國稅局訂定的稽核標準，規定個人一年內出售房屋六棟以上，才會被視為營業行為，列為查稅對象，調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說，若透過養人頭戶，讓一個名下沒有房地產的自然人，將其戶籍遷入待售的房屋內，一年內買賣不超過六戶，仍可規避掉「奢侈稅」；買二賣一，亦可採類似的方式操作。這些過於寬鬆的規範或缺乏稽核人力的情況，讓「奢侈稅」的作用大打折扣，也提供投資客持續炒作房地產的空間與養分。
其次，考慮延長要課奢侈稅的持有年限，這也是一個很好的觀點。以香港為例，房產調控新政就是在既有最高4.25%印花的稅基礎上，向六個月內、6－12個月及12－24個月內轉售住宅開徵「額外印花稅」，稅率分別為15%、10%和5%。由於房價仍無法獲得很好的控制，香港更於101年10月27日起，將應課徵「額外印花稅」之短期持有期間由2年延長至3年，另對非香港永久居民及公司在香港購屋者再加徵15％額外印花稅；新加坡為了穩定房市，亦將房產轉售的印花稅在4年之內轉手由3%大幅提高，分別為第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。顯見延長課奢侈稅的持有年限有其合理性。
至於考慮虧錢與不得不賣的不動產，不要因奢侈稅而被鎖住，亦即排除買賣虧錢還要被課奢侈稅的問題。這個建議是很合理，尤其是目前已有實價登錄的機制，可以排除大部分買賣價格造假的情形，但仍須加強查核， 並訂下相關罰則。像最近幾年經濟大幅崛起的大陸對於都會地區的房價，均施以相對嚴格的管制，包括購屋者需繳交五年的納稅證明，調高自備款，以及實施限購等，近期更推出新的政策「國5條」，針對二手房交易，差價多課20%的稅金。這項規定也是針對有賺錢的房屋買賣才進行課徵。
從國內經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也經常是造成經濟崩壞的重要因素，如日本1989年泡沫崩潰，造成了二十餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國2008 年的次貸風暴，受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球；現在仍未落幕的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，匡正房市畸型現象，促使房地場市場理性、健康的發展是政府不可推託的職責。在「奢侈稅」即將屆滿兩年之際，未來檢討奢侈稅時應多加考量，盡可能將這些漏洞填補，使「奢侈稅」在國內房地產尚未核實課稅之前仍能發揮其應有之效果。
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