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【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

在台灣政府調降「遺贈稅」及簽署ECFA之後，台灣不動產投資風氣可謂來到歷史新高，再加上美國政府印鈔搶救房市，日本實施貨幣寬鬆政策等，如此大筆國外資金投入下，促使台灣政府不得不在2011年6月實施「奢侈稅」來抑制炒房，隨著國際化、全球化的發展，未來國際間的不動產投資必然更普遍，甚至成為一種風潮，因此在投資海外不動產時，更應注意以下事項：

一、獲利方面：

1. 表面投報率及實質投報率，不動產的投資獲利來自兩種，一種為租金收入（Income Gain），一種為不動產價值上揚（Capital Gain資本利得）的買賣利差。當然投資不動產最好兩種都有，但有時魚與熊掌不可兼得，但也要弄清楚什麼是租金表面投報率（close）？什麼是實質投報率（Net），舉例來說，買入總價為1000萬日圓的不動產，每年租金收入為80萬日圓，則租金投報率為8%，這8%就是表面投報率，當把所有成本（稅及其他）費用扣除後所算出來的數值便稱為實質投報率。

2. 購買及出售時的限制，這就好像是新加坡對外國人購買會有18% 額外印花稅的徵收，另出售時也會有五年不同的稅賦管制一樣，在美國、日本、中國、馬來西亞等國家也會有類似的稅賦管制。

二、風險方面：

1.政治風險，不穩定的政治風險往往不利於不動產的投資，如泰國、緬甸等國家。

2.經濟風險，如歐盟中有些國家及全球經濟成長率較低之國家不動產投資。

3.社會風險，例如：日本壹樓的不動產，如不具有店面商業利益，其價值往往比樓上的不動產便宜，這乃是社會風氣所致，另有些國家建築商專門興建大樓賣給外國人投資，等完工交屋後，投資者才發現空屋率高及出租困難等狀況，因為供給大於需求。

三、建立全球不動產投資概念：

影響不動產價格可分為三大因素，第一因素為政治、經濟、社會、等一般因素。第二因素為區域因素，如交通、學區、城市規劃及食、衣、住、行、育、樂等方便性。第三則為個別因素，包括區位（Location）、建材及建築結構、格局等。平時多做功課，多注意，投資角度越高，風險就越低。